连续两年房地产业风险扩散，上市银行涉房业务成不良重灾区

日前，银行2022年成绩单披露已经告一段落，各银行的涉房业务情况也随之浮出水面。

虽然2022年上市银行整体资产质量向好发展，但随着房地产市场的剧烈调整，银行的涉房风险也在进一步释放，2022年银行对公房地产贷款和个人住房贷款的不良率双双攀升。

银柿财经根据同花顺iFinD数据不完全统计，42家A股上市银行中，共有30家披露了对公房地产不良情况，其中有23家对公房地产不良率提升，资产质量有所下滑。同时，披露了个人住房贷款不良率的20家银行，整体个人住房贷款不良率呈现上升态势。

连续两年受累于房地产业的银行业，能否在2023年迎来转机？

上市银行压降房地产业贷款规模，涉房不良率仍普遍上升

2022年，银行整体保持了不良率的平稳，42家A股上市银行中，仅6家出现不良贷款率同比上升的情况，4家与上年持平，32家银行资产质量均有所改善。

但在银行整体资产质量向好的表象下，也暗藏隐忧。受到疫情等因素影响，零售、小微领域风险有所暴露。同时，2022年房地产行业下行压力加大，房企资金继续承压，房地产项目停工、烂尾等事件频发，体现在银行年报中，银行对公房地产不良率也普遍上升。中信建投此前分析指出，2022年银行对公不良暴露主要集中在房地产领域。

30家披露了对公房地产不良情况的A股上市银行中，有23家对公房地产不良率上升（渝农商行未披露2021年数据），占比达76.67%。分银行类型看，A股上市的六大行和股份行中，仅有中信银行（601998.SH）一家的对公房地产资产质量有所改善，其他银行的不良率均出现上升；中国银行（601988.SH）对公房地产不良率最高，比上年增加了2.18个百分点至7.23%。从不良率增幅来看，招商银行（600036.SH）对公房地产不良率飙升2.67个百分点，增量位居上市银行第一。

区域性上市银行中，北京银行（601169.SH）等12家银行均未公开相关数据，其余的15家城商行和农商行中，除渝农商行未披露2021年数据无法进行对比外，另有9家银行的对公房地产不良率出现上升。其中，渝农商行（601077.SH）2022年的对公房地产不良率高达7.28%，在已公布相关数据的上市银行中位列第一。

对于房地产业资产质量下滑，多家银行均在年报及业绩会上解释称，主要受房地产行业景气度较差等因素影响，个别房地产企业资金链断裂导致资产质量下滑。同时部分银行还强调，“银行涉房风险已经得到充分释放。”

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，银行房地产贷款不良率提升会导致金融风险的增加。银行加大不良处置力度、消耗拨备，还会导致利润的下降。

不过他也表示，从整体来看，银行房地产贷款占比不高，风险总体在可控范围内，不会对银行整体的资产质量造成太大影响。

为有效防控高杠杆房企带来的系统性金融风险，多家上市银行采取了加强贷前和贷后管理、严格认定标准等方式加强相关风险管理，房地产业贷款规模和占比也因此有所下降。

截至2022年年末，42家A股上市银行中，有20家对公房地产贷款余额有所减少，其中压降规模最大的是上海银行（601229.SH）和招商银行，对公房地产贷款分别减少264亿元和257亿元。同时，有30家银行的对公房地产贷款占比呈现下降态势，降幅最大的是沪农商行（601825.SH）、上海银行和青农商行（002958.SZ），均超过2个百分点。

住房贷款增速创近十年来新低

2022年，房地产业继续下行，市场需求萎缩，停贷潮、提前还贷潮接连不断，银行纷纷公告表示“规模较小”“风险可控”，但在年报披露后从数据中也能看到，相关事件或许已经对银行产生了影响。

2022年，向来被认为是银行优质资产的个人住房贷款，其规模增速有所回落，甚至部分银行出现规模下滑的情况。42家上市银行个人住房贷款余额总额为35.49万亿元，相比2021年增加近6281亿元，同比增幅仅为1.8%，较2021年11%的增速大幅收窄。

央行的统计也显示，2022年年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，较2021年新增4800亿元，同比增长1.2%。这是个人住房贷款增速近十年来首次回落至个位数，也是近十年来新增规模最低的一年。

虽然2022年相关政策积极支持个人住房贷款需求，各地银行采取降低房贷利率、首付比例等措施进行刺激，但市场整体需求仍然不振。

陈霄指出，2022年银行按揭投放规模同比有所下降，一方面，受到宏观经济以及疫情干扰的影响，居民预期收入下滑，购买力下降，很多购房者将购房需求搁置；另一方面，在整体经济大环境不景气、其他理财渠道收益不理想的情况下，很多购房者选择提前还贷。

与此同时，个人住房贷款的不良率也普遍出现攀升。事实上，个人住房贷款以住房作为抵押，相对来说风险较小。但同花顺iFinD数据显示，20家披露了相关数据的上市银行，个人住房贷款不良率均出现了上升。

据已有数据，2022年个人住房贷款不良率最高的是郑州银行，达到1.65%，上升幅度也最大，同比增加了0.69个百分点。

陈霄认为，2022年在疫情干扰下居民收入受到影响、失业率提升，导致部分居民无力偿还房贷。同时，停贷潮也对银行个人住房贷款资产质量产生了一定的不良影响。

房地产风险化解还需时间，按揭贷款需求有望逐步修复

连续两年房地产领域风险上升，银行的涉房业务表现引发了市场大量讨论，银行对2023年房地产业务的预期也引起不少关注。

2023年来，不少城市的购房需求回暖，利于房企资金流的补充。从供给端看，2022年下半年以来，政策利好持续加码，“三箭齐发”，支持房企信贷、债券发行、股权融资，促进房地产市场平稳健康发展。

“当前整体房地产还是在复苏的过程中，由于房地产项目的特殊性，风险的化解需要更长的时间，所以对整体的资产质量和各方面的影响，还会持续一段时间。”中国银行风险总监刘坚东此前在该行2022年度业绩说明会上表示。

招商银行副行长兼首席风险官朱江涛此前也指出，“2023年整个房地产的不良率可能还会有所上升，但不良的生成相较2022年会有比较大幅度的下降，各个季度之间的生成不会那么均衡。整个房地产业的不良处置难度目前来看进一步加大，所以会存在一定的滞后性。”

陈霄认为，2023年以来，房企资金环境边际改善，流动性压力逐步缓解，但是风险尚未完全出清，房地产风险的化解还需要一段时间。随着2023年以来疫情防控措施优化，信贷端释放利好，市场预期转好，按揭贷款需求有望逐步修复。

兴业证券指出，对公房地产不良率2022年下半年普遍有所上行，部分银行也主动加大暴露，但对公房地产贷款占比普遍有所下降，同时2022年11月至今房地产融资端与需求端利好政策已经相继落地，房地产风险有望边际改善，房地产基本面拐点有待关注。