万科兑现“止跌企稳”承诺，经营服务业务保持双位数增长

3月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ；02202.HK）（以下简称“万科”）举行2022年度业绩推介会。

报告期内，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。这也表明，万科兑现了去年业绩发布会上的承诺——“止跌企稳，稳中提升”。

在实现稳健业绩表现的同时，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”、经营性现金流连续14年为正。

在今年的业绩发布会中，有一个明显的感受是，经营服务业务被提及更多了。

开发销售“上有天花板，下有保底线”

2022年度，万科交上了一份稳健向上的财报。营收、归母净利润都实现了增长；净负债率为43.7%，处于行业低位；持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务覆盖倍数为2.1倍。

问题也存在，其开发销售金额有所下降。2022年万科实现销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。

不过，结算收入略增，实现结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%。

新增土储方面也有所收缩。去年，报告期内，万科累计获取新项目36个，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，与往年相比进一步减少。

这种谨慎的投资拿地策略在今年仍将延续。发布会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，公司正在研究差异化的投资策略，会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。

2022年，万科房地产开发及相关配套业务收入4656.0亿元，贡献总营收的92.41%。对于这份支柱业务的未来业绩表现，万科的管理层已经做出了判断。

万科董事会主席郁亮提出，新房需求“上有天花板，下有保底线”。“天花板”即指商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；“保底线”是指只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

因此，郁亮表示，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然选择。

经营服务业务“已基本付完学费”

其实，早在2015年万科的股东大会上，还是总裁的郁亮就提出过未来经营性收入占比总营收一半的愿景。去年的中期业绩发布会上，也强调了万科开发、经营、服务并重的战略。

从财报数据看，整个愿景正在逐步实现。2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

其中，物业服务的收入增速为26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和14.3%。

具体来看，万科的物业服务部分万物云已顺利上市，实现营业收入303.2亿元。蝶城改造提效的可行性得到验证，报告期内完成对38个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过3000万元，折算到全年预计可提升试点项目的全年毛利率超过4个百分点。

物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，“万纬物流”目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。

租赁住宅业务方面，旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，2022年实现营业收入32.4亿元。截至2022年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，年底提升至95.6%；客户续租率60%，较上年提升2个百分点。去年末已有5.89万间纳入保障性租赁住宅。

商业开发与运营方面，报告期内实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%。截至2022年底已累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。这一体量在头部房企中已是领先水平。

“在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。”郁亮表示。原因在于，经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距正在逐渐缩小，能够创造长期、稳定回报的优势变得更加明显，因此优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务具有优势——方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完；二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二；三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

虽然目前在总营收中占比较小，但对于今年经营服务业务，万科也充满信心。郁亮表示，该类业务的整体收入今年仍会保持两位数增长，对整个公司贡献更多的正向盈利。