“三道红线”转绿，美的置业走出债务压力

3月27日，美的置业控股有限公司（03990.HK，以下简称“美的置业”）召开了2022年度业绩新闻发布会。

2022年，美的置业顺利完成了去年的目标——在2022年底实现“三条红线”全部转绿，净负债率43.9%，现金短债比1.60，扣预资产负债率68.2%。

但从业绩来看，仍然逃不出销量“缩水”、利润大降的行业大势。截至2022年12月31日止年度，美的置业实现营收736.31亿元，同比下降0.1%，与上年基本持平；核心净利润39亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.68亿元，同比下降49.5%。年内毛利为113.06亿元，同比下降16.2%，毛利的下降主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致。

在盈利能力普遍下滑的市场现状下，美的置业不断改善的流动性或许能够带着它穿越周期。

大股东支持，偿债压力减小

降负债效果显著，是这次业绩发布会美的置业管理层反复提及的。

从数据来看，2022年美的置业加权平均融资成本4.62%，同比下降20BP，最新的新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP，已低于绝大多数民营房企。

融资结构也持续优化。截至2022年底，该公司有息负债485亿元，同比下降14%；银行借款和债券融资合计占比86%，同比上升6%。

值得注意的是，美的置业无存量境外债。2023年到期公司债券6笔，合计51.44亿元，已清偿20.04亿元，剩余31.40亿元。

与出现房企们不断为了展期、变现奔走，美的置业还债压力小，显得十分从容。据介绍，该公司一年内到期有息负债137亿元，月均还债11.42亿元。

美的置业还手握充裕现金和大笔融资。2022年底，该公司现金总量为264亿元。银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度为1080亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，美的置业能够顺利实现“转绿”，一是因为通过转售部分资产，加快了销售回款；二是债务展期，并把负债资产及时抛售；三是减少了在公开市场拿地的支出。

“尤其是美的置业有大股东作为担保融资，相对其他民营房企更有优势，也更容易。”谢逸枫分析称，有成本低且多元的融资工具可供选择，债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕，的确得益于其大股东——美的控股的信用背书。

发布会上，执行董事兼首席财务官林戈也对此大方回应，大股东给予了美的置业很多支持。在现金支持上，2021年派息时，大股东美的控股以股代息，拿走股份，为美的置业留下充裕现金。此外，作为“第二支箭”支持的首批房企，美的置业共有150亿元中票获得银行间交易商协会受理，几次发债顺利发行都离不开美的控股的支持。“其中，中债增有25亿元的中票正是因为股东（美的控股）的反担保，才使债券顺利发行。”他说。

权益占比不高影响销售表现

不过，美的置业的销售表现仍不尽如人意。

2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约792.4亿元，较2021年1371.4亿元合约销售额下降42.22%。销售回款率为83%。

退出千亿房企阵列的美的置业，目前仍在克尔瑞2022年度销售榜单排名24，但拿地数量却与同规模房企相差甚远，仅在2022年6月新增了位于上海市浦东新区项目地块，权益货值约14亿元。

也就是说，2022年，美的置业在土拍市场上仅拿地一宗。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在发布会上介绍，2022年美的置业主要在存量土地上做了大量的结构优化工作。对于2023年的投资计划，他表示公司会更加理性、慎重、聚焦，不会多点开花，将在目前布局的长三角、珠三角、中部东南西南省会城市，根据去化速度进行结构性补货。

在土拍市场谨慎低调，但却接连收购了金科、雅居乐、花样年、正荣等合作项目的股权，新增权益货值63亿元。回顾美的置业以往的拿地权益占比，此举或许也是不得已而为之。过往财报数据显示，2020年新增的60个项目中，美的置业只有12个项目的权益占比是100%，2021年新增的44个项目，仅有7个权益占比100%。收购有风险的合作项目股权，美的置业此举也是在减少合作开发带来的不利影响。

“美的置业目前仍有相当大的项目存量，按照目前的去化率，未来两三年之内应该可以保持其销售业绩的增长。预期今年年底可能才会加大拿地的支出。”谢逸枫分析道。

截至2022年底，美的置业的总土储面积为3206万平方米，土储权益比为70%。按照美的置业披露的数据，2022年，该公司实现全国49个城市，142个项目，共计超8万套房子交付，预计2023年累计要交付10万套以上。