非凡十年 我的K线｜绿城服务金科丽：先满足民生需求 再实现商业价值

绿城服务集团的总部坐落在杭州西溪湿地的北面，步入西溪国际园区，两边是中轴对称的建筑分布和功能分区；来到办公室内区，通过窗口，目之所及都是郁郁葱葱的湿地景观。

在这样一个充满“绿城”元素的地点，银柿财经专访了绿城物业服务集团党委书记、绿城服务集团CEO金科丽。这位自2006年就加入绿城物业管理工作的“80后”女总裁，名校毕业后就在物业行业深耕16年，从基层起步到担纲集团CEO，她以自身亲历，为我们细数了绿城服务和物管行业这十年来的关键节点。

创新、稳健、独立，是业界对绿城服务（02869.HK）的印象标签，在与金科丽的对话中，我们可以感受到，这背后是绿城服务对市场需求的敏锐嗅觉，对品质导向的慎终如始，以及合适的内生外拓逻辑。

敏锐的嗅觉：调研报告中的转型契机

国内物业行业发展的几次更迭中，绿城服务都算得上是“弄潮儿”。

在金科丽看来，整个行业和绿城物业的发展都大致经历了三个阶段。“从起步到2005年左右，应该是基础物业服务的阶段，那个时候绿城服务以扎实的四保服务，以安保、维保、保洁、绿化等等这些基础性的、扎实的功底在业内开始崭露头角。”她说。

2006年之后到2016年港股上市前，绿城的物业管理进入到园区生活服务阶段。

从基础服务向生活服务转型，一个契机是当年的盖洛普满意度调查。金科丽回忆道，这次调查由绿城中国（03900.HK）委托，涵盖了房地产和物业服务的内容。结果显示，当时还不起眼的房地产售后服务板块——物业服务一跃成为了影响购房者决策的重要指数，排名还十分靠前。

这一结果，触动了当时绿城物业的管理者，加之已经将基础物业服务做到了行业优秀水平，绿城物业开始围绕托育、康养、生活拓展增值服务。

正是这一次向“物”与“人”并重的转变，绿城服务有了拥抱资本市场的综合价值空间，于2016年7月在香港上市，是全国第四家主板上市企业，引领了此后的物企“上市潮”。

“可以说，每一个阶段的转变和开拓，绿城服务都是走在行业前沿的。”金科丽说。

2014年切入的科技赛道，是绿城服务敏锐嗅觉的又一次稳定发挥。基于智慧科技的数据建设，使绿城服务对内推动了服务效率、管理效率的改善；对外完成了to G、to B、to小B的商业输出。比如参与到未来社区、老旧小区科技改造及智慧安防等平台化建设，向房地产企业、小型物业公司提供管理、运营系统的研发、设计和施工，盈利空间广阔，成为了绿城服务长期发展的重要支撑，也是生活服务转型落地的破局之道。

上市至今，绿城服务做的都是关于整体的数字化转型。在年报中，绿城服务也明确了，2022年将持续推进数字化建设，通过顶层逻辑设计和日常合规数据的采集，勾勒业主需求，从而把生活服务做真做实、做精做细、做深做透。

变与不变：先民生后商业

康养、早教、零售、科技，这些热门概念正越来越频繁地出现在物企的财报中。

绿城服务也在发力上述业务，尤其是备受关注的康养和教育这“一老一少”业务板块，其商业模式还未完全清晰。如何在这两个民生意味更重的领域实现盈利？绿城服务并没有“急功近利”的打算。

“一开始不是从生意或者说从商业模式的角度马上去着手的，而是说如何在基础服务之上能够为长者、少儿提供更好的品质服务，以提高客户的满意度、忠诚度和推荐指数。”金科丽认为，物业服务也好，养老教育也好，总体来说是民生行业。“首先要解决一些民生问题，再来实现企业的价值和盈利。”

因此，绿城服务的业务板块也分为两条线，一条线是普惠的，另一条则是市场的，开展业务的模式则是轻重并举。

以养老服务为例，绿城服务通过与社区、街道等政府部门合作，采用轻资产的模式，由社区提供场地、装修、设施设备，绿城服务则以专业化团队提供运营。“比如翡翠城的未来社区，还有‘椿天里’的模式等居家养老服务。”金科丽举例道，专业程度更高的机构养老服务也在探索培育阶段，比如与杭州蒋村街道合作的椿龄荟。虽然目前营收不大，但随着市场打开，未来可以设计多种产品套餐切入市场。

教育则稍有不同。绿城服务的奇妙园系列专注高端早教市场，一开始就是商业化运营，自建园所，产品成熟后，再与政府与国企、央企等合作，植入品牌做轻资产运营。

“轻资产的模式相对就相对经营效益会更好一些，自营的模式相对重一些，康养和教育两个赛道中普惠加自营这两条线都还在全面摸索，前期投入爬坡会长一些，但这两块业务我认为从长远看一定是有商业模式的。”金科丽进一步解释，逐步爬坡的过程，主要就是单点的和整体的成本测算管控问题。

对于这些增值服务赛道，金科丽充满信心，她告诉银柿财经，社区零售在今年上半年已经实现盈利，科技、租售业务也在持续盈利，教育、养老板块还在积极培育中，大约需要一到两年的培育时间。

半年报的数据，也证实了这份信心不是空中楼阁。2022上半年，绿城服务园区服务收入达到13.1亿元，占总营收19.2%，且增值服务毛利率普遍高出基础物管，对应毛利约占总毛利比例达到了23.1%。其中，园区产品服务收入增幅达到35.1%，文化教育的业务收入也在园区服务各项业务中占据中间位置。

在金科丽看来，绿城服务的增值服务能够获得市场，依靠的是一体化运营能力以及品质服务的初心。以优质的产品获取优质的客户，从而获得最高的满意度，再来反哺市场的占有率，这是绿城服务发展的基本逻辑。

内生外拓：适合的轻资产扩张之路

头部物企的合纵连横是近两年的行业主旋律。多数物企也信奉着现阶段市占率比利润更重要的原则，大举收并购。

得益于多年积累下来的优秀市场化能力和支撑运营能力，绿城服务秉持着独立化拓展的原则。“收并购主要是做双方能力的互补。”金科丽指出，“绿城服务对待收并购的态度始终是审慎的。未来收并购的方向更多是新业务新赛道的孵化。”

“外不依靠收并购，内不依赖关联方”是业内对绿城服务扩张路线的形容。

众所周知，虽然绿城服务与绿城集团渊源已久，但后者对其持股占比不到5%，业务关联度亦远低于同行开发商所分拆出来的物业上市公司。据金科丽透露，绿城服务目前的在管规模中，来自绿城房产的占比20%左右。而绿城服务物业联盟的版图却在不断扩张，引入龙湖战略投资，同时也战略投资了滨江服务。借股权投资构建护城河，在绿城服务看来更具有整体稳定性。

与优质合作方成立联合营公司、参与市场招投标，则是绿城服务扩张的主要方式。去年以来，绿城服务又频频牵手央国企，成立合营公司，闯入城市服务蓝海。长三角、珠三角、环渤海，甚至新疆地区都有其重要业务布局。

作为最早一批独立于房地产开发企业的物企，绿城服务经过多年的市场拓展，打造了较强的内生增长能力。今年上半年，绿城服务共新签合同688个，完成拓展面积6680.2万平方米；实现年度饱和收入21.6亿元，新签营收同比增长率35.0%，面积同比增长46.7%。从业务总量来看，截至2022年6月30日，绿城服务在管项目2443个，面积达3.5亿平方米，储备面积达3.7亿平方米，且质地优良，交付可靠，未来发展空间清晰、广阔。

尽管因为疫情波及、房地产市场下行，整个港股物业板块今年都陷入增收不增利的增长困境，但绿城服务始终看好自身和行业发展前景以及未来上升空间。提及上半年的业绩承压和股价下行，金科丽表示，目前浮动在20倍PE左右（TTM）仍大幅高于行业平均水平，位居行业前列，与中海物业、保利物业等大型国资物企处于同一梯队，这一定程度上反映了市场对绿城服务模式的认可。

正如金科丽所言，物业行业是服务人的行业，一定要实现可持续的运营状态，怀抱长期主义。这是绿城服务的发展目标，也是物企穿越周期的应有之义。