年终盘点｜房企生存的代价

对整个房地产行业来说，2021年也是个重要转折点。

在“三道红线”“房贷两集中”“集中供地”等调控政策下，各家房企在拿地、销售、贷款等环节均受到不同程度的影响。房地产行业步入了理性回归阶段，优胜劣汰随之开启。

房地产企业的生存法则也将发生改变。 

关键词：“三道红线”

悬在房企头上的达摩克利斯之剑

第一个关键词自然还是“三道红线”。

2020年8月，住建部、央行召集房企开会时提出“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。根据这三个指标，房企被划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”。

自此，“降负债、减杠杆”就成为不少房企的头等大事。彼时，在天风证券所统计的50家上市房企中，红档房企足有14家，而绿档房企仅有12家。一年多过去了，截至今年上半年，50强（以销售排行榜为基础）房企中，21家房企位列“绿档”，22家房企为“黄档”，5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。在随后的三季报中，部分房企宣布再次降档。

截至11月底，万科A、雅居乐、佳兆业、荣盛发展为新晋绿档房企，而保利、世茂、龙湖、招商蛇口、华润、金茂等房企亦维持“绿档”。绿地控股、中国恒大、华发股份、华远地产则从“红档”降为“橙档”。亿翰智库分析表示，“三道红线”等杠杆控制政策出台后，房企降杠杆、减负债、优结构的动作持续推进，也均取得了理想成效，效果最明显的是净负债率、现金短债比两大指标，剔除预收款的资产负债率则难度相对较大。

距离监管部门给出的2023年6月30日的最终时间尚有一年半。此前，在中报发布会上，不少房企称“三道红线”将于明年达标。可以预见，2022年，“降负债、减杠杆”仍会是房企的长期挑战。 

关键词：流动性困境

“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”

“三道红线”带给房企的，除了降负债的压力，更重要的是融资的收紧。这对于习惯了高杠杆的房企而言，无疑是锤重击。2021年，不少房企都被流动性危机的乌云团团笼罩。

今年2月26日，华夏幸福公告称，公司流动性出现阶段性紧张。这也成为2021年的“地产第一雷”。此后，中国恒大、新力控股、花样年、蓝光发展、阳光100中国、佳兆业等多家房企纷纷被爆出债务危机，甚至还有财富产品逾期的新闻。

克而瑞统计的数据显示，就2021年房企违约债券而言，不论是其数量还是金额，均远超2020年同期水平。“2021年房企违约数量爆发式增长，而且违约企业中出现了以华夏幸福和蓝光发展为代表的知名大型房企。”中证鹏元数据显示，房企首次出现违约是在2018年，当年违约债券6只。而截至2021年9月30日，违约债券已有84只，房企违约债券违约日余额955.50亿元，房企违约债券数量和金额均占全市场违约债券数量和金额的10%左右。

为应对流动性危机，房企们也在各显神通。一方面，房企通过转让旗下资产，以求有效盘活低效存量资产或是通过出售不良资产缓解资金压力，如首开股份和华润置地均选择转让旗下房企股权，换取现金流。另一方面，也有不少企业选择回购票据，同时寻求债务展期以避免海外债的违约。例如中国经贸、力高集团、新城控股等企业纷纷回购美元票据以降低公司负债水平，同时提振市场信心。

值得注意的是，四季度以来，对比前三季度，房企的融资边际有所放松，回暖明显。中指研究院数据显示，11月以来房企融资总额707.8亿元，同比继续下降71.3%，但环比上升33.1%，融资成本同比、环比均有所下降，行业融资放松迹象正在逐步显现。

伴随着监管层的频繁发声，利好信号也在不断释放。多家机构分析认为，房地产行业的悲观预期有望修复。就在12月3日，证监会表示，下一步将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。 

关键词：供地“两集中”

高溢价抢地与理性回归？

继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施发布后，供地“两集中”政策成为土地市场的重要调控举措，一举改变了各地土拍市场风貌。

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；第二是集中组织出让活动，同批次土地出让应确定共同的挂牌起止日期，应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

在首次集中供地成绩上，22城可谓既出人意料，又在情理之中——总成交金额超万亿，土地成交总建筑面积为1.08亿平米，其中，杭州以1178亿元总成交金额居于首位，北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地成交总金额均超500亿元。“新的土拍规则对企业投资布局产生较大影响，凭借资金量充足、资金渠道等优势，规模房企成最大赢家。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“另一方面，‘冰火两重天’的现象在不同城市之间上演。”

但与首批集中土拍的高溢价“抢地”相比，第二批集中土拍集体降温明显。例如杭州、北京等地在二次土拍前还因部分土地无人报名，不得不撤销或者延期。同时，低溢价率、国资入场成为此次土拍的主旋律。“政策调控加码、金融监管趋严，房企有一定资金压力，拿地就持谨慎态度。而且，土拍门槛有所提高，如出现了提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

截至12月10日，深圳、上海、北京等部分热点城市已完成第三批集中供地。结合多地发布的供地公告来看，相比于前两次集中供地，第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化，如提高房价销售上限，提升利润空间；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。“第三批次供地较第二批次的规则有所放松，主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例3个方面。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。 

关键词：房地产税试点改革

良币驱逐劣币？

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。被讨论多年的房地产税改革“靴子”终于落地。

此次会议明确提出，将由国务院主导制定房地产税试点的具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则，试点期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。这意味着，除了农村住房，各类房地产都将被纳入税收征收范围。

东亚前海证券的研报指出，房地产税改革试点对于房企或将形成“良币驱逐劣币”效应。该试点可能会影响预售制度，降低企业周转速度，倒逼开发商进一步降低杠杆，原有的商业模式会受到冲击，优胜劣汰下对于优秀的企业反而是机会。

事实上，早在2011年，上海、重庆就已开始进行房产税试点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相比2011年的房产税试点，此次政策进一步明晰了“房地产税”的概念，征税的范围会更广，即不光在新认购的住房上，对于过去认购的住房也会征收。

至于开展试点的地区，中信证券预测，试点城市将考虑全国区域统筹布局，上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收区域。

此外，中原地产首席分析师卢文曦表示，房地产税的试点需要看后续调整力度，如果力度比较大，不排除会影响楼市，但是房地产税需要取之于民用之于民，最终需要起到正向推动作用。 

关键词：“退房”

房企不要房子了

截至2021年12月初，A股中有奥园美谷、广宇发展等30家公司宣布剥离房地产业务，相比2020年同期的19家，增长了58%。

易居研究院副院长杨红旭表示，过去在房地产热的时候，不少非房地产上市公司跨界房地产行业，谋求分享“蛋糕”。但如今房地产市场进入调整期，企业剥离房地产相关资产也不意外，有利于其更好地回归和聚焦主业。

但事实上，剥离房地产业务的除了非房地产上市公司，还有核心主业为地产的上市房企。

6月22日，奥园美谷公告称，将出售持有的地产业务板块，转型美丽健康产业，并结合医美并购基金等多种融资方式，聚焦医美唯一主业。苏宁环球也打算进军医美，其在7月21日晚间公告称，全资子公司苏宁环球健康拟收购三家医疗美容医院，这符合公司向医美产业转型的战略发展方向。

除了医美赛道，新能源汽车也是不少上市房企的热门选择，比如中国恒大。10月22日，中国恒大掌门人许家印称，计划在10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型，未来形成以新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。再早一点，9月5日，广宇发展公告称，拟用所持所属的房地产公司及物业公司股权等资产负债换取鲁能新能源（集团）有限公司的100%股权。在完成交易后，广宇发展将彻底告别地产业务，集中精力发展新能源业务。

更有甚者，直接从房地产企业变成建筑企业，从甲方摇身一变成为乙方。11月12日，绿地控股公告称，公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。其实早在2021年年初的年报业绩媒体沟通会上，绿地董事长、总裁张玉良曾透露，“目前我们都不知道该把自己定位成房地产企业还是基建企业。”目前房地产是绿地的主业，但不再是单一主业，基建产业的营收已超过房地产营收。

“随着地产行业的深度调整，以及A股市场对不同行业估值的偏好（地产估值偏低，新能源等估值较高），预计还会有更多涉房企业‘退房’。”一位券商研究员如此表示。

2022年，房地产行业会走向何方？这些房企又会有怎样的故事？我们继续期待。