土拍重燃战火，北京深圳百亿级地块将登场，地价纪录还会刷新吗？

今年3月份，核心城市的土地市场热度一浪高过一浪，北京、上海、杭州、成都等城市的楼面地价均创下历史新高，市场直呼“房企又开始抢地了”。

在短暂调整后，即将到来的4月底，包括北京、深圳、杭州和南京在内的多个核心城市又将迎来土拍大战。

其中北京市朝阳区将再拍一宗超级组团地块，起始价高达126亿元；深圳宝安区也将出让一宗起始价达86.27亿元的地块，市场预计最终成交价将超百亿；广州也将在4月30日出让4宗地块，总价超过87亿元。

作为3月份土拍热度最高的城市，杭州4月底虽没有超级热门地块，但总价依然不低，8宗涉宅地块的总起始价超过130亿元；这一轮出让地块数量最多的城市是南京，将有27宗宅地拍卖，总起拍价超过182亿元。

北京、深圳百亿级地块将被争抢

北京市场的超百亿地块将在4月28日开拍，这幅组团地块包括平房乡的一宗城中村改造项目，为居住用地，另外包括孙河组团中的一幅商业金融服务业用地，总起拍价为126亿元，将于4月28日出让。

该组团中的平房乡地块属于朝阳青年路板块，是板块内近10年来唯一新增住宅地块，地处朝阳东五环内，距离朝阳大悦城不到1公里，西侧是北京早期的豪宅项目星河湾。

对于这宗组团地块，北京业内戏称是“肥瘦搭配”，既有板块内多年来新增的唯一住宅用地，也有商业氛围成熟区域内的新增商业项目，这对开发商的综合资金实力、商业运营能力提出了较高要求。

一位北京房企人士告诉银柿财经，有实力也有意愿拿这块地的房企，大概率只有中建一局、中建三局、中海地产、保利发展（600048.SH）、华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等央企地产公司，只有这类房企具备资金和综合操盘能力，其他地方国资房企竞争力还是弱一些。

中海地产北京公司一位投资负责人称，“目前还没听说公司要拿这块地，主要考虑到地块中包括大量商业，如果拿下将占用不少资金，没有住宅地块的流动性强。”

北京市场上一幅超过百亿的组团地块，正是中海地产在去年11月拿下。当时的总地价高达153.32亿元，是去年北京土拍市场最高总价地块。

值得注意的是，今年北京市场的最高单价地块纪录也是由中海地产创下。3月18日，中海地产在竞价260多轮后，以75.02亿元的总价拿下海淀区一幅地块，折合楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录。

除了这幅总价超百亿的组团地块外，北京土地市场在4月底还有两幅地块出让，其中海淀区半壁店地块起始价40.6亿元、起拍楼面价达到70050元/平方米，将于4月30日出让；另一幅通州区的家居地块起始价6.36亿元。

合硕机构首席分析师郭毅对银柿财经表示，海淀地块对房企吸引力也较大， 纯住宅、位于海淀核心区，起拍楼面价虽不低，但在开发商对北京稀缺土地愈发追捧的背景下，该地块的竞争肯定很激烈。

“最终的成交地价有望向中海所拿海淀地块看齐，甚至有可能再度刷新北京楼面地价纪录，开发商之间的竞拍大战又将上演。”

4月底的土拍市场，另一大看点是深圳宝安区将出让的一幅含住宅的综合用地，起拍价达到86.27亿元，起始楼面价31834元/平方米，将于4月30日出让。

该地块位置绝佳，紧临宝安欢乐海岸，周边商业氛围好、高端住宅项目聚集，并且与腾讯预计在2026年全部完工的全球总部“企鹅岛”隔着大铲湾相对。

多位深圳业内人士表示，“该项目以后的住宅基本不愁卖，可以为腾讯的中高层量身定制，目前新房市场已不限价，拿地房企可以在高端住宅上多花心思，只要产品好，去化和盈利都不是问题。”

深圳一家央企房企内部人士告诉银柿财经，公司对这块关注许久，届时会尽量参与竞拍、努力拿下。“总部给的价格上限很高，即便单价翻一倍也才6万出头，在承受范围内，目前深圳高端市场购买力仍在，何况项目还靠近腾讯新总部。”

根据这家房企内部给到的地价上限，深圳宝安地块的成交总价大概率会突破100亿元，至于最终能达到什么高度，“就看房企们出手的决心了”。

据银柿财经了解，对这幅地块有兴趣的房企不少，总部在深圳的中海地产、华润置地和招商蛇口三家央企，还有保利发展、建发、越秀地产（00123.HK）等都会积极争夺。

一季度土地市场最热的杭州，将在4月22和4月28日共计出让6宗地块，总起始价约130.09亿元。这批次当中虽然没有热门地块，但世纪城核心单元、康桥单元的地块仍然能吸引不少开发商。

优化供地结构，“压箱底”地块频出

今年一季度核心城市土地市场爆火，直接原因是地方政府在供地端优化结构，控制增量、加大优质地块供应，同时在限价、限购等政策全面取消后，核心地块的好产品不愁销路，利润也能保证，这才让开发商敢于出价，多个城市地价纪录频繁被打破。

目前已公布2025年土地供应计划的核心城市中，在“严控增量”政策指导下，多数城市今年的住宅用地供应量同比下滑，如杭州、成都、武汉、西安、厦门等核心二线城市缩减幅度均在20%至45%之间。

为保证土地出让收入，在总量缩减下，出让地块的质量会大幅上升。以杭州市场为例，最贵楼面价纪录在三天内两度刷新，最新纪录每平方米上涨了1万多元，这种热度即便在2020年前的楼市高点时期也不多见。

究其原因，除了杭州楼市整体热度回升，核心还在于打破纪录的两宗土地在市场上属于“孤品”类型。一位杭州房企人士告诉银柿财经，地价连续被刷新，主要是杭州拿出了压箱底地块，蒋村、湖墅民生药厂地块都属于板块内不可复制的地块。

“在产品类型方面，都可以打造板块内甚至杭州市场上的绝版产品，操盘安全性很高。”

站在房企的角度，也看重地块的稀缺性。将杭州地价上限抬高至8.8万元/平方米的是闽系房企建发房产，在这家公司看来，最终落槌的地价依然很划算。

建发房产控股子公司建发国际（01908.HK）董事会主席林伟国在拿地当天表示，建发拿下的蒋村地块虽创造了杭州最高地价纪录，但仍然低于公司预期，实际地价水平比预期还要低，“它的地段和稀缺性非常重要。”

建发的观点也代表了头部开发商对核心城市稀缺土地追捧的原因，虽然楼市整体还在企稳中，但核心城市的高端市场需求一直都在，只要有好地块出来，这些房企就会花高价拿下。

土地市场的热度也会传导至市场成交方面。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，北京、上海、杭州等核心大城市的土地市场表现活跃，也促进了楼市成交，这些城市3月份都出现了楼市“小阳春”，整体市场恢复度逐渐好转。

但也要注意到目前土地市场的分化，即便在这些核心城市，高热的土地主要集中在中心城区或部分热点区域，被争夺的地块都具有稀缺性，但城市外围板块、或普通位置的地块依然欠缺关注度，这将是接下来楼市全面回暖的关注点。