新任董事会主席刘成云首次亮相，绿城要打造“好房子”提高竞争力

3月31日下午，绿城中国（03900.HK）举行2024年度业绩发布会，该公司新任董事会主席刘成云公开亮相。

此前的3月27日早间，绿城中国宣布，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，刘成云被委任为董事会主席。绿城由此进入一个新的时代。

刘成云现年56岁，正高级经济师。从个人履历来看，他是中交系统内培养出来的干部，过去的工作经历基本在中交集团内。

首次出席绿城的业绩发布会，刘成云对公司过去一年的成绩给予了肯定。他表示，2024年房地产行业延续调整，是绿城发展极不平凡又极不容易的一年，公司在经营质效和行业排名方面取得了很多成绩和亮点。

据绿城中国发布的年报显示，2024年总合同销售额为2768亿元，位列行业第三。其中自投销售额1718亿元，排名行业第六；权益销售额达到1206亿元，同样位居行业第六，权益比提升至70%。

在营业收入方面，2024年绿城中国实现收入约1585.46亿元，同比增长20.7%；股东应占利润为15.96亿元，同比下降48.8%。

对于净利润变化，绿城中国在年报中表示，主要是受存货减值的影响。2024年计提若干资产的减值及公平值变动损失达49.17亿元，若扣除这些影响，公司2024年度股东应占利润同比会有所增加。

杭州市场高热

今年以来，杭州的土地市场热度高涨，最高楼面价纪录曾在三天内两度刷新，作为本土房企，绿城感受更直观。

“杭州市场今年很热，超出了我的想象。”绿城中国执行总裁郭佳峰在业绩会上说。

对于市场变化原因，郭佳峰认为，一是杭州的限购、限价取消较晚；二是此前限购下，有高端住宅购买需求的人没有购房资格，有购房资格的人需要摇号，往往中签率5%至6%，也很难买到；三是限价时期的产品品质不够好，户型也做得小，没有跟市场需求紧密挂钩。

郭佳峰表示，杭州市场热可以解释为需求被积压后集中释放，并且浙江省的购买力总体比较强，外省客户也有一定比例，所以目前市场比较好，这种现象会持续一年甚至一年半。

但杭州市场也并非所有新盘都好卖，相比高端改善型项目，杭州周边市场刚需盘的去化并没有和高端项目一样高歌猛进。

郭佳峰在业绩会上称，上述原因导致了局部特殊产品需求的高热，所以绿城考虑的是怎样去迎接这种需求，怎样去应对这种格局，近期杭州拿地“一浪更比一浪高”的现象已经没有绿城的身影。

在激烈竞争下，为了提高获取好地块的概率，绿城主要采取以下几个策略：第一是向内挖潜，提升项目开发效率，并做好前置研究，引导差异化的定位机会，而不是高估冒进提高销售价格。

第二是进一步发挥绿城自身优势，坚守对于好房子的营造和行业引领；第三是寻找结构性、小众投资机会，比如板块供给短缺，或绿城有较大议价能力的项目。

郭佳峰表示，对于明显过热的地块，绿城会在合理地价范围内出价，保持理性，不会为了拿地而大幅放松投资标准。

今年一季度，绿城的投资力度在行业内排名靠前。据中指研究院统计，绿城今年一季度的权益拿地金额为241亿元，位居全国房企第三位，仅落后于两大央企中海地产和华润置地（01109.HK）。

在投资选择上，绿城今年以来把投资重点放在了长三角区域，总拿地金额为228亿元，位居所有房企之首；在长三角区域投资额排第二位的是滨江集团（002244.SZ），拿地金额190亿元，其中有184亿元投到了杭州市场。

在大本营杭州市场，绿城一季度的拿地金额为130亿元，落后滨江集团位居第二；在另一热点城市苏州，绿城以41亿元的拿地金额位居第一；在上海，绿城今年以来的拿地金额为29亿元。

打造“好房子”

对于今后的发展战略，刘成云表示，在新的阶段，中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各股东的全力协同下，在全体绿城人的共同努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化。

目前的房地产行业发展形势下，房企越来越重视产品力的打造。随着“双限”政策解除，接下来楼市将重回产品时代，有品质、综合竞争力强的项目才会受到市场欢迎。

加强“好房子”建设，不仅是当前行业共识，也是相关部门正在力推的事情。住建部在3月31日发布了国家标准《住宅项目规范》，将于今年5月1日起施行。新规对层高、墙体隔音、入户门、卫生间门的净宽、卧室面积等提出了更高要求。

绿城从去年开始就积极响应倡导， 在当年6月发布了《绿城好房子标准》，成为行业首个企业“好房子”标准。之后，又参编标准院《高品质住宅测评规程》行业标准，赋能行业发展。通过这些标准，绿城实现了产品力突破和不错的市场反馈。

国联民生证券分析师指出，由于良好的产品，2024年绿城在杭州的46次推盘中，有26次开盘即售罄，平均推盘去化率为88%。

这些年来，好的产品力一直是绿城穿越市场调整周期的重要能力。在行业从规模竞争转向质量竞争后，绿城的产品能力可以让这家公司在核心城市打造更受欢迎的项目，也能实现更高的售价和利润。

2024年，绿城中国结转收入的销售均价为23145元/平方米，相比2023年的19456元/平方米，提升了19%。这主要得益于2024年绿城结转收入的项目中，销售占比较高的杭州桂冠东方、北京沁园和上海前滩百合园等销售均价较高。

这种表现虽然与各大城市放开限价后，销售均价提升有关，也说明绿城的产品力在市场上有更高溢价。在目前改善型市场更受欢迎的背景下，绿城有望通过持续提升产品力，让今年的净利润表现重回增长。