破7.7万/平，杭州单价“地王”再刷新，高端改善盘更好卖

时隔两个月，杭州的单价“地王”再次被打破。

3月25日，杭州本地房企滨江集团（002244.SZ）以52.03亿元的总价竞得滨江区西兴单元（原水电新村）一宗住宅地块。经过72轮竞价后，该地块楼面价达到77409元/平方米，溢价率69.86%，是杭州首宗地价突破7万/平方米的地块，成为杭州新单价“地王”。

中指研究院预计，在杭州已经取消新房限价的背景下，这幅新“地王”入市时的销售价格预计在12万/平方米左右。

在此之前，杭州的单价“地王”记录也是由滨江集团保持。今年1月24日，在经过220轮竞价后，滨江集团以总价54.56亿元、溢价率71.25%竞得湖墅单元的民生药厂地块，当时成交楼面价达到64834元/平方米。

杭州更早的单价“地王”记录，则是由另一家本地房企绿城中国（03900.HK）创下。2024年10月22日，绿城以34.22亿元竞得上城区钱江新城二期一宗地块，楼面价达到50717元/平方米，刷新了杭州保持8年多的单价“地王”记录。

滨江、绿城巩固大本营优势

本次杭州土拍除了诞生新“地王”外，其他三宗宅地也成功出让。滨江集团以25.38亿元拿下上城区四堡七堡单元地块，绿城中国以21.47亿元摘得上城区城东新城单元地块，浙江杰立以2.65亿元竞得萧山区一宗地块。

最终四幅地块共揽金约101.53亿元，整体平均溢价率达到52%。中指研究院认为，杭州土拍市场热度高、“地王”频出，进一步重塑了杭州土地市场的价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。

从拿地房企来看，呈现出浙江本地企业持续加码杭州优质地块的趋势，具有代表性的是滨江集团和绿城中国两大本土房企。

根据浙报传媒地产研究院统计，今年1至2月份，杭州市区共成交涉宅地块22宗，半数涉宅地块的溢价超过40%，总成交金额328.9亿元。其中滨江集团拿下4宗，总地价款约107亿元；绿城中国包括与其他房企合作，也拿下了4宗，总地价款约72.78亿元。

到了3月份，滨江和绿城继续在大本营补仓。算上本次最新拿地，滨江今年以来在杭州至少拿下6幅地块，总地价超过184.4亿元；绿城也拿下了6幅地块，总地价超过114.6亿元。

作为核心二线城市，杭州楼市这两年虽然也经历了调整，但相比其他城市而言调整幅度较小。在土地市场方面，杭州市场这两年吸引了众多央国企、混合所有制、地方城投等房企来拿地，有实力的民营房企也在尽量布局杭州市场。尤其是去年四季度取消新房销售限价后，房企在杭州拿地的积极性更高。

据中指研究院数据显示，2024年杭州涉宅地块合计出让72宗，总成交金额达到1169亿元，出让金额位居全国第三，仅次于北京和上海。

从房企拿地金额和数量来看，滨江集团和绿城中国处于大幅领先的位置。2024年，滨江集团拿下最多的17宗，以340亿元的权益拿地金额位居第一；绿城中国拿下13宗，权益拿地金额达到202亿元，数量和金额均位居第二位。

杭州楼市的韧性和热度，让滨江集团与绿城中国也享受到了本地市场的红利。据克而瑞统计，在2024年杭州楼市销售榜中，滨江集团的全口径销售额达到769.6亿元，位居第一，同时杭州市场也贡献了滨江全部销售额的68.9%；绿城中国以409.95亿元的全口径销售额位居杭州市场第二。

一位杭州市场人士告诉银柿财经，滨江和绿城多年来在本地市场形成的口碑、客户基础、政府关系等综合实力强于其他房企，所以在拿地和销售两端，它们一直能占据市场头部地位，这种深耕优势在行业调整期更能发挥效果。

千万豪宅更受欢迎

杭州的单价“地王”在短短半年内三度被刷新，除了政策层面取消地价、新房限价外，市场层面高端改善型产品去化更快也是主要因素。

中指研究院认为，当前杭州住宅市场分化明显，整体仍面临压力，但总价在千万以上的高端改善型、豪宅房源去化更快，一些“红盘”还需要摇号、拼社保年限，预计今年的新房市场或进一步呈现“核心区豪宅化”格局。

从成交数据来看，据中指研究院统计，2024年杭州新房市场整体呈现量价齐跌，成交规模创下近五年新低，其中萧山区成交量降幅最大，达到41.3%。

在杭州市场整体向下的背景下，钱江世纪城、申花、文晖、奥体等核心板块的一些项目却走出了“独立行情”，个别改善项目在需要绑定车位的要求下也“一房难求”。

如户型面积在193-350平米、均价67908元/平米、套均总价达到2000万元以上的建杭·霞映锦绣里，去年开盘四次，平均中签率约10%，其中两次还触发了5年限售；位于滨江区的潮起江南城项目，去年7月开盘中签率仅4.85%，也触发了5年限售，该项目套均总价在1000万元以上。

“杭州市场的高端购买力依然强劲，这也是限价取消后房企敢于高价拿地的原因”，一位杭州本地房企人士称，“只要是好地段的好房子，产品力在线的情况下不愁卖，并且利润率还不错。”

重点房企在杭州拿地的区域，也更重视核心板块。去年滨江集团在杭州拿下了包括安琪儿、奥体、申花、滨江区府、湘湖等核心区域的地块，这些项目在入市后不仅有好的去化，也能保证一定利润。

2024年，杭州土拍共出让了多宗低密度住宅地块，部分地块的产品将于今年内上市。届时市场上套均总价在1000万、甚至2000万以上的房源供应将大增，高端改善市场的竞争会更激励。

一位杭州市场人士认为，在当前仍处于调整期的市场环境下，能取得不错销售业绩的项目除了地段外，本质上这些项目最核心的竞争力，还是产品和服务积累下的客户基础，想要持续卖得好，需更加重视品质和服务。