买1万元仅获配8.39元！首只医药仓储REIT认购1192倍，续刷新高

上一个创纪录的爆款REIT还没上市，又有新爆款问世。

刚刚“一日结募”的汇添富九州通医药仓储物流REIT公告比例配售结果，公众配售比例仅0.0838%，相当于每认购1万元只能获配8.39元，刷新了1月发行的国泰君安济南供热REIT刚刚创下的记录。

年内REITs市场延续火热行情，4只新发REITs集体被抢筹，公众投资者踊跃打新；二级市场价格也水涨船高，年内发售、春节前上市的易方达华威农贸市场REIT，上市首日收获30cm涨停，上市至今二级市场价格已涨超40%。对此盛况，也有多家机构近期提示风险，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面。

爆款又现，吸金千亿

2月12日，汇添富九州通医药仓储物流REIT公告认购申请比例确认结果。基金总募集份额为4亿份，其中面向公众配售部分初始发售份额为3000万份。基金2月10日发售，当日结募，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.0838695%，认购倍数达到1192倍。

这也刷新了REITs公众认购倍数的最高记录。此前公众认购倍数最高的REIT是1月发行的济南供热REIT，以813倍的公众认购倍数创下的上一个最高记录。

公众对首只医药仓储RTEIT的申购热情超出市场预期。银河证券此前测算，汇添富九州通医药仓储物流REIT公众发行金额8685万元，按照300亿元申购资金测算，中签率在0.29%左右，实际中签率远低于这一水平。

在先前的战略配售和网下认购环节，这只REIT就已颇受关注。据公告，这只基金战略配售初始发售份额3亿份，占发售总量75%，参与发售的战略配售对象中包括太平洋寿险、太平洋产险、泰康人寿、泰康养老等多家险资，还有国信证券、银河证券、中信证券、红塔证券等多家券商和华夏基金旗下养老专户。网下认购环节发售7000万份，最终配售比例仅为2.02%，认购倍数达到49.6倍。

对汇添富基金来说，这也意味着首战告捷：这是汇添富旗下首只公募REIT产品，2024年9月申报，3个月后获批。公告显示，项目的原始权益人为九州通医药集团股份有限公司（以下简称“九州通”）及其全资子公司九州通医药集团物流有限公司。

基金招募说明书显示，汇添富九州通医药REIT底层资产是位于武汉东西湖区田园大道99号东西湖现代医药物流中心的管控中心、分拣中心、保障中心1~3号楼等仓储物流资产。

汇添富基金基金经理詹烨表示，医药仓储具有很清晰的投资逻辑，一是需求增长确定性高、壁垒较深，伴随我国老龄化及国民对健康重视程度加强，医药的刚性需求增长确定性较高，同时线上药品平台发展提高了购买药品的便利性，进一步推升医药产品的需求，因此驱动着更多的医药仓储需求。此次入池的项目是九州通集团全国中心仓，曾被国家发改委、商务部和中物联协会评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，项目已平稳运营接近10年，相关条件较成熟。

交投火热，机构提醒：估值或偏离基本面

年内新发REIT可谓百花齐放，不论是抢购热度还是二级市场表现都水涨船高。

抢购热度来看，年内目前已发售4只REITs，在汇添富九州通医药仓储物流REIT发售之前，1月初发售的国泰君安济南供热REIT刚刚以813倍的公众认购倍数创下新高，相当于认购1万元只能获配12.3元。此外，易方达华威农贸市场REIT公众配售比例仅0.2457%，公众认购倍数达到407倍；华夏金隅智造工场REIT公众配售比例仅1.39%，公众认购倍数达到82倍。

二级市场反馈也很积极，年内发售的4只REITs中，易方达华威市场REIT已经在1月24日抢先上市，上市首日就收获30cm涨停，上市至今累计涨幅已达到46.88%（截至2月13日收盘）。

截至2月13日收盘，中证REITs全收益指数年内已涨7.59%，除了一骑绝尘的易方达华威农贸市场REIT，嘉实物美消费REIT、华泰南京建邺REIT、中金印力消费REIT均已涨超20%，购物中心等消费基础设施REIT表现亮眼，多只二级市场价格涨幅居前。

事实上，自2024年以来，REITs市场就持续火热。2024年，中证REITs全收益指数累计上涨12.31%，超七成REITs收涨，嘉实中国电建清洁能源REIT等多只全年涨超40%。

REITs公众配售火爆、一份额难求，也和公众投资者追求REITs打新的高胜率有关。REITs虽然有首日30%的涨跌幅限制，但上市首日破发的概率较低，因此，不少有打新资格的公众投资者会来“薅一把羊毛”。也有REITs打新“专业户”表示，新股发行较少的情况下，大量打新资金卷到REITs，这也导致中签率越来越低。

“卷”到极致之时，不少机构开始提示风险。中金公司指出，本轮REITs行情起始于2024年12月初政治局会议后长端利率下行，催化机构对于优质高息资产的增配。进入2025年初，机构对于REITs大类配置需求确有边际提升，但在市场流动性不足且估值已有所提升情况下，表现出一定配置焦虑。在市场连续上行后，部分项目出现趋势交易的现象，也进一步推升了估值。当前部分项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度有所增加。