AMC加速纾困房地产 融创北京重庆豪宅项目“回血”

资产管理公司（AMC）为房地产纾困有了更多落地成果。

近日，融创中国（01918.HK，简称“融创”）接连公告，宣布北京融创壹号院项目和重庆湾项目完成债务重组，重庆湾项目还获得了近25亿元的新增融资。这背后 ，分别有中国中信金融资产管理股份有限公司（以下简称“中信金融资产”）和中国长城资产管理股份有限公司（以下简称“中国长城资产”）两家AMC公司的身影。此前，融创上海两个豪宅项目已被中信金融资产盘活，泰禾深圳地王项目被长城资产盘活。

房企集团层面，盈新资产和招商平安资产位列新华联（000620.SZ）的重整投资人，长城资产及相关方为*ST金科（000656.SZ）重整的产业投资人及财务投资人。

中国信达与信达地产近期设立了房地产行业存量资产纾困盘活基金，认缴总规模为200.01亿元。该基金主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。

一名券商相关人士王晋（化名）对银柿财经分析称，AMC纾困房地产，近期有了不少新进展，部分源于房地产融资协调机制为项目盘活提供了较多的后端资金。在这一机制之下，商业银行发放的地产“白名单”项目的贷款已达到5.6万亿元，超过了预期的4万亿元，房地产融资协调机制，以及AMC纾困，将共同为房地产问题项目盘活注入动力。

融创两大项目债务重组

根据融创中国1月27日的公告，近日，融创与中诚信托签署债务重组协议。根据协议，中诚信托确认融创之前已支付的人民币16.35亿元用于清偿本金， 中诚信托债务本金额自人民币68.322亿元降低至51.972亿元。 此外，中诚信托还减免了融创的全部违约金，融创的历史欠息降至人民币6.5亿元，重组后的融资成本自9.6%/年降低至6.5%/年，总体算下来，融创这笔债务的全周期融资成本降低至约4.12%/年。重组后的债务还款期限为4年，最终还款期为2029年1月。

融创北京壹号院项目位于北京市朝阳区核心地段，紧邻朝阳公园，总占地面积约7.52万平方米，总建筑面积约66万平方米，包括住宅及商业，由融创全资子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称“北京泛海”）负责开发。目前项目已有少部分已完成销售，剩余地块正在开发建设中。

公告同时指出，中诚信托与中国中信金融资产管理股份有限公司（以下简称“中信金融资产”）就中诚信托债务达成了债权转让相关交易安排。作为AMC公司，中信金融资产接手中诚信托的债务，是促成融创债务重组的重要条件之一。融创表示，上述债务重组的完成为信托投资人提供了完整退出方案， 解除了北京泛海的债务违约问题，有效减轻了北京壹号院项目的债务压力。

融创近期与AMC公司的合作还不止这一起。1月23日，融创公告披露，公司与中国长城资产就重庆湾项目达成融资合作，中国长城资产拟出资不超过24.76亿元，对项目现有债务进行重组并提供新增融资。其中，不超过13.26亿元将主要用于重庆湾项目的开发建设等资金需求，不低于11.5亿元将用于购买中信信托持有的中间级有限合伙份额。

此外，中信信托以管理的信托计划对项目公司的约50亿元债权作价约31.74亿元认购中间级有限合伙份额。中信金融资产以其对于项目公司的债权认购劣后级有限合伙份额。阳光壹佰置业以其对于项目公司的债权或现金出资认购劣后级有限合伙份额。融创以其对于项目公司的债权及持有的项目公司部分股权认购劣后级有限合伙份额。

据融创公告，重庆湾项目公司现有债务的主要债权人为中信信托及中信金融资产。项目公司截至2024年6月30日的未经审核净负债约为22.9亿元。重庆湾项目现有债务的重组，解决了项目相关债务问题，且提供了后续开发建设所需资金 。

重庆湾项目住宅部分有较好的销售前景，或是吸引AMC注资的原因之一。重庆湾项目待开发地块总建面约100万平方米，是一个集住宅、商业、办公等多业态于一体的大型综合项目。其中A3地块将率先启动建设，总建面约40万平方米，规划打造滨江超高层高端住宅。一位重庆资深市场人士表示，重庆市短期存量已不足500万平方米，核心区优质住宅项目更是少之又少。

自2022年底以来，融创已相继与中信金融资产、东方资产、中国长城资产等AMC就项目融资达成合作，合作落地规模超300亿元。

其中，上海外滩壹号院二期去年三开三罄，总销售额215亿元，被视为金融机构支持房地产平稳发展的典型案例。该项目一度停工，直至2022年11月，获得中信金融资产、银团及中信信托注资120亿元。据彼时约定，AMC和银行的融资退出时享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

监管部门多次鼓励AMC纾困房地产。2022年4月，金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导。当年四季度，金融16条提出“鼓励资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置”。

在业内看来，AMC出手盘活房地产项目，既有主动，也有被动。王晋对银柿财经表示：“AMC之所以愿意去做这几个项目，可能是在他们的体系里盘下来还不错，能够通过销售回款回得过来。”

一名代建企业高管李泽（化名）对银柿财经坦言，AMC目前大多是在解他们自己的困，盘活已投入的项目，“包括中国信达与信达地产的组合，也是在治理自家锅里面的项目问题”。

AMC倾向于什么样的项目？

AMC具有独特的逆周期调节和金融救助功能，在纾困房地产方面被寄予厚望。但落到实处，AMC的纾困工作还有不少难点。

惠誉评级亚太区非银行金融机构评级董事林国基对银柿财经表示，AMC对出险房地产项目的处置能力将受到其资本充足率的影响，资本充足率较高的公司更有能力管理更多的出险项目。

标普信评金融机构评级部总经理李迎对银柿财经分析称，近年来四大AMC资产质量和盈利压力很大，但流动性保持稳定，金融机构仍然愿意向四大AMC提供融资，使其得以开展新业务。从资产结构来看，AMC表内资产多为问题资产，资产的流动性弱，变现时点不确定，因此其参与房地产纾困的资金规模比较受限。

李迎称，房地产业最终走出困境需要市场需求的企稳回暖，在市场发生实质性好转之前，房地产纾困相关资产的变现压力大，可能进一步加剧AMC的资产质量压力。如果管理不当，可能会由于“带病工作导致病情加重”。

有待纾困的房地产项目很多，那么哪类项目有望获得AMC的注资？一名房企高管对银柿财经表示，保本是AMC出手的基本原则，“AMC也面临考核，国有资产不能流失”。

林国基对银柿财经指出，大多数的AMC必须在风险管理和政策目标之间谨慎平衡，支持可行的房地产项目，决策很可能取决于问题资产的质量和抵押品价值。

李泽表示，各家AMC对于纾困项目的衡量标准不一样，总体上对于项目的股东结构、可售货值、债权债务盯得比较紧，还会考量后续协同合作的开发单位。前两年，有AMC设立过纾困基金，但真正投入房地产项目的很少，主要就是因为适合基金的项目很少，单是“项目产权清晰”这一条，就能卡掉很多项目。此外，基金的成本此前都在10%以上，也很少有项目可以承受。

王晋认为，中国信达牵手信达地产设立的盘活基金，是个较好的模式，“这个基金预计主要接手信达集团自己的项目。信达地产作为上市公司介入不良资产纾困会面临较大压力，如果亏了会遭到市场质疑。通过基金的形式更为灵活一些，可以融一些社会资金，或者引入地方政府及平台企业做LP。如果做得好了，也能增厚上市公司的利润。”

王晋指出，目前盘活基金主要是央企在主导，“后续盘活基金能不能从央企放到一些国企，从国企再放到民企？如果放宽的话，盘活基金的模式可以得到更多的推广”。

纾困之后的开发建设仍有难点

解决资金问题，只是不良资产盘活的第一步。注资之后，如何推动项目的建设、交付，亦考验专业能力。

在此背景下，不良资产代建成为诸多企业布局的增长点，包括绿城管理控股（09979.HK）、蓝绿双城、中原建业（09982.HK）、旭辉建管、金地管理等。

李泽对银柿财经表示，地产不良项目的盘活不能只是停留在资金层面，专业能力、市场判断、资产底仓等都是现实问题。只有把项目建成，把房子卖出去，才能算是真正的盘活。但当下不良项目的纾困，难度非新的重投项目所能比拟，不仅需要专业，也需要韧性。

李泽总结，不良项目盘活的难点，一是债权债务关系处理；二是项目重启需要的三角四方关系处理及技术协同，包括但不限于原开发单位（爆雷房企），原各方投资人（包括大小股东、各类金融机构、购房客户），总包单位、参建单位，材料供应商，地方政府（以及住建、资规、房管、税务等各相关局办）。

三是技术难题。一个项目“烂尾”两三年后，对于在建工程的主体结构得重新进行检测，以保障安全。四是保交房。纾困项目已经逾期，按合同赔偿是一方面，更重要的是重新确定交付时间并按重新确定的时间将项目完成。五是纾困项目后续的销售问题，一方面需要重新定位和包装推动入市，另一方面是如何匹配当下变化的市场需求，通过销售形成内源性现金流，在止损的同时靠现金流来盘活。

对于遭遇资金困难的项目，除了借助于金融机构和AMC公司，各家房企自身也在寻求解决之道。融创房地产董事会主席孙宏斌此前成立了而今资本，主要任务是引进外部资方，整合代建体系，切入地产不良资产市场。具体而言，而今资本将寻找资方进行合作，寻找合适的不良资产项目进行开发盘活。如果能够盈利，融创不仅在资本那里能有一部分利润分成，还能赚取代建收益。

旭辉建管总裁刘冰洋也曾对媒体表示，市场中还有⼤量的涉房不良资产，想要把这类资产盘活，进入正常开发建设、销售以及回笼资金，就需要专业的代建企业参与。

刘冰洋称，在旭辉建管的客户结构中，国资和AMC的⽐重在快速上升，商业代建比例在下降。旭辉建管从2023年开始与四大AMC机构加强了沟通合作。⽬前在国内一些城市已有AMC业务，比如天津、昆明、重庆、南宁等。未来，这一领域也是旭辉建管持续拓展的方向。

蓝绿双城方面，已有湖印宸山、云起春晖、蓝铂湾、天空之城、璀璨云著等项目成功纾困的实践样板，近年参与纾困的项目已经近40个，且从2024年开始已经实现高品质交付。蓝绿双城表示，可为金融机构提供“变量（纾困）共建”解决方案。