融创154亿元境内债成功重组 为首个达成境内债削债的房企

1月21日晚间，融创中国（01918.HK）公告称，融创房地产十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这也意味着，融创总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功。

据融创中国此前公告，其境内债务重组方案组合了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种选项；对融创而言，预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。

融创的境内债重组是快且周全的，仅用了50天就达成了谈判，兼顾了多种类型债权人的利益。

其中的现金要约收购选项，提供了高于二级市场的价格，允许持有人快速退出，获得头部流动性，适合低位购入债券又想快速拿回现金的债权人；将债券转为股票经济收益权的选项，提供了股价上涨获得收益的机会，适合私募基金等债权人，他们注重回报及流动性；以资抵债的选项，提供了非房企信用和相对隔离的资产，适合对流动性要求不高，但希望获得较高收益的债权人；留债展期的选项，有利于对保本要求比较高的债权人。

新房销售额下滑、销售回款减少、资产贬值，是诸多房企意欲推动削债的根本原因。国金证券房地产首席分析师池天惠指出，根据克而瑞数据，2024年的百强房企销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年的高点13万亿元开始，市场销售额已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.9%，且未止住颓势。

在行业现金流稀缺的情况下，融创把此前境外配股融到的钱大部分都用在了解决境内债风险上，按债券面值的20%购回债券，同时还增加了现金支付安排，明年底前向每个持债账户兑付本金1%及对应资本化利息和全部未付利息。

随着行业环境发生变化，债权人也在不断调整预期，逐渐开始接纳削债。此外，由于出险房企的债权不断换手，部分债权人的持有成本实际较低，对削债的宽容度较高。融创中国股票流通性好、振幅大，也是助力其达成削债的关键因素，不少债权人对“债转股”的选项展露兴趣。

据融创房地产此前公告，债券持有人登记选择“债转股”选项后，融创中国在中国香港向特殊目的信托增发对应数量的股票，定增股票不设置锁定期，债券持有人有权在融创中国完成定向增发后的11个月内每月初向发行人或指定第三方发送指令，中国香港方中介机构于当月内按照指令出售定增股票。

据公告，自融创中国完成定向增发之日（含）起，未在定增股票出售期限（11个月）内下达交易指令的股票及下达交易指令但未成交的股票，中国香港持股主体将在完成定向增发后第12个月初开始的2个月内以市场价格强制出售，并以出售定增股票资金净额（扣除相关中介等费用及税费）等额的境内资金向债券持有人兑付。

作为首个达成境内债重组的房企，融创的债务重组方案将为其他房企参考。市场消息显示，融信中国（03301.HK）、旭辉控股集团（00884.HK）、*ST金科（000656.SZ）目前与债权人沟通的境内债重组方案均包含削债的选项，宝龙地产（01238.HK）境内主体发行的两笔中票也想达成削债。

国泰君安研报指出，以债务展期为主要内容的重组计划的核心在于延后债务偿还时间，但从债务规模上看， 债务压力的缓解效果较弱；但搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，能够切实地实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。

中指研究院企业研究总监刘水认为，削减债务规模有望使得房企改善资产负债表、改善信用表现、提振投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展潜力。