旭辉建管刘冰洋：对明年代建行业谨慎乐观，重点开拓国资和AMC客户

房地产市场下行，传统开发业务规模萎缩之际，越来越多的房企急需寻找新增长空间，具备轻资产属性、抗周期的代建业务成为大多数房企的共同选择。

目前，全国已有超过90家房地产企业涉足代建领域，不仅包括绿城管理、金地管理、中原建业、旭辉建管等品牌企业，以华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）为代表的国央企也在⼤量进入，还有⼀些地方性房企同样在布局。

所谓代建，是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。在房地产领域，代建业务类型分为商业代建、政府代建和资方代建。

房地产增量市场迅猛发展的20多年，累积了不少“问题项目”；行业进入深度调整期三年来，涉房不良资产进一步增加，由此形成规模庞大的资产盘活业务，同时地方国企和城投公司在过去两年大量托底拿地，也形成了一定规模的待开发项目，这些都成为代建市场的主要业务增长点。

但随着代建企业数量越来越多，代建行业的竞争也愈发激烈，迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧，使得当前的代建行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。在这一背景下，代建企业如何脱颖而出，成为众多入局公司急需解决的问题。

成立于2021年的旭辉建管，在近4年时间内已经布局了一些城市。对当前的代建市场、行业竞争格局和主要业务布局类型，旭辉建管这几年逐步形成了自己的看法。

12月19日，旭辉建管总裁刘冰洋在接受采访时表示，在整体代建市场面临挑战的背景下，旭辉建管保持着90%左右的回款率，基本上没有长期欠款，净代建费率和毛利比2023年也有小幅提⾼。

谨慎选择新拓项目

“我们的城市布局未来会聚焦在30多个城市，再以这些城市为核心向周边辐射。”刘冰洋称。

此次接受采访期间，旭辉建管向外界展示了在四川省西昌市的一个最新项目——阅山海，委托方是西昌国资。

对于为何会进入西昌这类西部区域的一个县级市场，刘冰洋表示，西昌本土房企的开发能力相对有限，需要从外部引进好的企业，当地委托方接洽了⼀些企业，旭辉建管是其中⼀家。

旭辉建管在接洽期间，对西昌市场也很陌生，所以安排了市场、营销、设计团队到西昌做了系统考察，对整个城市的GDP、⼈均GDP、历年房地产成交情况、价格变化、人口因素等方面做了研究。同时对项目周边的市场环境，如旁边四川邦泰，当地城投项目的产品设计、市场表现等进行考察，最终在对这些因素全面考虑后，认为进入后还是有市场空间。

重点拓展地方国资和AMC客户

从委托方类型来看，旭辉建管今年的客户结构也在发生一些变化，其中国资和AMC的⽐重在快速上升，商业代建比例在下降，这也是如今代建行业的发展趋势。据刘冰洋介绍，从旭辉建管的客户结构和营收占比来看，国资客户占到50%，各大AMC客户接近10%，其他就是传统商业代建客户。

这几大类型客户的需求与合作模式也会有差别。如地方国资类客户的核心诉求，基本上都是保证项目不亏损、有微利，对合规性要求非常高，⼀定要保证安全，不能在整个项目操盘过程中出现风险。

AMC机构客户则更复杂一些，由于⼤部分AMC都是地区公司责任制，对项⽬负责，要承担兜底的责任。作为代建方，旭辉建管首先要帮助委托方⼀起制定解决⽅案，共同让方案得到AMC机构总部的通过，然后要协助厘清项目的债权、债务关系，最终帮助地区公司解决项目的经营风险问题，重新启动项⽬，不能出现第⼆次烂尾、不良，这也是AMC机构的底线要求。

在今后持续拓展的业务类型方面，刘冰洋表示，存量市场中还有⼤量的不良资产、像AMC、金融机构等都在房地产领域拥有一些还没有解决的不良资产，如何把这类资产盘活，进入正常开发建设、销售以及回笼资金，都需要专业的代建企业去合作。

为开拓这一市场，旭辉建管从2023年开始与四大AMC机构加强了沟通合作。⽬前在国内一些城市已有AMC业务，比如天津、昆明、重庆、南宁等。

对于地方国资和地方城投公司的业务，虽然这两类企业今年在各地方托底拿地的总量有所下降，但前两年的存量业务还有空间，这会是旭辉建管拓展的方向。

“行业增长空间从短期来看有⼀定压力，2024年代建行业整体的成交量在下滑，总量呈现出萎缩趋势。但从长期来看，还是坚定看好代建行业。”刘冰洋称。

当前我国代建行业的渗透率仍然较低，比例在15%左右，而一些欧美成熟市场国家的比例在20%～25%的范围，所以我国的代建市场还有很⼤空间，整体代建市场前景可观。

对于2025年市场预期，刘冰洋认为，明年整体的代建市场规模，判断还是谨慎乐观，规模可能不会有太⼤增⻓，甚至会与今年持平或者小幅下降，但对于企业来说，依然会有拓展机会。