轻纺城谋篇REITs新局，激发资产新活力，驱动效益升级

近日，上市公司轻纺城（600790.SH）发布了一则关于筹划开展消费基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）的提示性公告，引起了市场的高度关注。

消费基础设施公募 REITs 作为国家深化投融资机制改革的创新举措，为轻纺城提供了新的发展机遇。公告指出，轻纺城拟以持有的北联市场等消费基础设施项目申请试点发行公募REIT，规模约10亿元-20亿元。

这一举措不仅体现了轻纺城在资本运作方面的敏锐洞察力和前瞻性布局，更展示了公司利用资本市场工具拓宽投资渠道、盘活存量资产、加速业务升级的坚定决心。

有望发行全国首个纺织市场领域公募REIT

公开资料显示，“轻纺城”是全国第一家以专业批发市场为主体的上市公司，被誉为“中国专业批发市场第一股”。同时，轻纺城是亚洲最大的轻纺城专业市场，总建筑面积390万平方米，经营户超过3.6万户，经营用房超过2.8万间，经营面料5万余种，日客流量10万人次，销售网络遍布全世界206个国家。全球每年有四分之一的面料在此交易。

轻纺城在公告中披露，公司拟以持有的北联市场等消费基础设施项目申请试点发行公募REIT，实现消费基础设施项目“投、融、管、退”资本运作循环。

此外，三季报显示，2024年10月，公司对所属北联市场到期营业房下一轮租期内的使用权进行公开拍租（租赁期限自2025年1月23日起至2031年1月16日止）。本期到期营业房共1041间，首期主要面向北联市场现有经营户，成交568间，成交金额3.01亿元，该部分营业房上期协议总金额6.29亿元。轻纺城称，剩余部分473间营业房将于近期面向全社会进行公开拍租。

业内人士分析，目前国内尚未有纺织批发市场资产的公募REIT上市，轻纺城有望发行全国首个纺织市场领域公募REIT，从而进一步巩固公司的市场领先地位，提升企业形象及品牌价值。另外，发行基础设施公募REIT将体现公司优质资产的公允价值，提升上市公司的市场价值、品牌价值。

可回笼资金作为权益资本金

此外，轻纺城作为亚洲最大的纺织面料批发专业市场，公司旗下拥有商业地产、物流与仓储设施、投资性房地产、在建项目以及其他设备设施和土地使用权。一方面这些重资产为轻纺城的持续发展和市场竞争力提供了坚实的基础，一方面轻纺城的重资产模式具有资本密集型的特征。这意味着，在轻纺城的发展过程中，需要大量的资金投入来支持其资产的扩张和升级。

比如，作为轻纺城数字化转型的重要配套项目，正在搭建公共智能立体仓、物流仓储区和冷链区以及配套商务区，截至2024年9月，项目累计投入27.66亿元。同时，轻纺城还在不断扩大园区规模，轻纺智谷数字工业园区项目注重数字化、智能化建设，通过引入先进的数字化管理系统和智能化设备，提高园区的运营效率和管理水平，截至2024年9月，项目累计投入3.43亿元。

业内人士分析，公司目前大力发展仓储和物流服务、数字化运营以及综合服务园区建设，现有重资产运营模式下，规模扩张导致债务压力较大，运作效率较低。发行公募REIT可回笼资金作为权益资本金，加速产业项目、园区项目及数字化转型建设，同时可为区域外市场收并购及扩张提供资金保障。

建立“轻资产+重运营”的经营模式

从拓宽投资渠道的角度来看，轻纺城此次筹划发行公募REITs，无疑为公司新项目的实施提供了强有力的资金支持。随着市场竞争的日益激烈，轻纺城需要不断投入资金进行新项目的开发建设，以保持其在行业中的领先地位。而公募REITs作为一种创新的融资方式，可以将公司持有的优质资产转化为流动性更高的金融产品，吸引更多投资者的关注和参与，从而为公司新项目提供充足的资金来源。 

轻纺城方面称，本次消费基础设施公募REIT，有利于打通资本运作循环，优化商业模式上市公司通过公募REIT平台建设，将实现“投、融、管、退” 资本运作循环，建立“轻资产+重运营”轻重并举的经营模式。

银河证券认为，轻纺城通过利可达物流平台和轻纺数字物流港，构建智慧共配物流体系，同时凭借公司已形成的纺织面料产业链闭环，积极探索供应链金融服务，同时公司在B端推出“全球纺织网”“网上轻纺城”两大网站平台，并积极布局C端电商平台，未来变现空间可观。

三季报显示，2024年前三季度，轻纺城实现营业收入7.17亿元，同比增长12.03%；归母净利润为2.21亿元。同时，公司净资产收益率（ROE）今年以来均录得正值。2024年一季度至三季度，其ROE分别为0.91%、1.98%、0.68%。这意味着轻纺城保持了稳定的盈利能力。 

业内人士分析，上市公司将进入成熟期的部分重资产项目注入公募REIT，实现回笼权益资金，资金可用于上市公司后续新项目的开发建设或外部收购，实现资本运作循环。长周期来看，上市公司通过将不动产转换为流动性更高的公募REIT份额，优化了资产结构，释放出更多的资金用于向轻资产服务公司方向的转型升级，从而优化自身商业模式。

增厚公司业绩水平提高盈利能力

实际上，得益于正面政策的引导，公募REITs的发行受到了众多上市公司的热烈欢迎。截至今年，已有21家上市公司宣布计划开展REITs项目，涵盖了房地产、金融、物流、医疗健康、电力等多个行业领域。

2022年5月25日，国务院推出《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。2022年6月30日，上海证券交易所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，重点支持租赁住房、能源、公用事业等领域通过发行类REITs有效盘活存量资产，满足企业轻资产运营、提升资产运营管理效率及降低资产负债率等多样化融资需求，形成存量资产和新增投资的良性循环。2023年6月30日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步发挥银行间企业资产证券化市场功能增强服务实体经济发展质效的通知》，明确大力推进不动产信托资产支持票据（银行间类REITs）业务。 

公募REITs作为国家深化投融资机制改革的创新举措，为企业在资产盘活与资本运作模式上，提供了更多的选择。它允许企业将符合条件的消费基础设施项目进行证券化，通过公开发行募集资金，形成一种权益性融资工具。投资者可以认购REITs份额，从而间接投资于这些基础设施项目，分享项目运营收益和资产增值回报。 

轻纺城方面认为，为拓宽融资渠道，改善财务指标，公募REITs是新型权益性融资工具，是公司在传统债务融资方式上的补充。作为权益性融资工具，公募REITs在盘活存量资产的同时，可以有效降低公司负债率。公募REITs上市后，公司将取得公募REIT获得资产增值及分红回报、运营管理收入等，长期看，公募REITs的发行将提升运营效率，加速公司内生外延发展，有利于增厚公司业绩水平，提高盈利能力。