闲置土地收储加速：越秀亏本退地，有出险房企拟上报专项债计划

近年来，房企退出闲置土地的案例频频见诸报端。

最近的一例是，越秀地产（00123.HK）于近日公告，广州大干围地块以15.29亿元被当地政府收储。此前的8月和9月，越秀地产也分别以70亿元和50亿元退了广州两宗地。

由此，该公司回收资金超135亿元。其中两块地为亏损退回，但亏损额不大，分别亏损105.91万元和174.38万元。越秀地产公告称，收储补偿公平合理，土地收储有利于集团优化资源使用，有利于长远发展。

当前，我国房地产市场面临高库存问题，盘活存量土地为其中关键。房企方面，期望退出闲置土地，以回收资金。政策层面，各部门频频发声，推动各方盘活存量土地。

尤其是今年10月，财政部在新闻发布会上明确，允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。近日，自然资源部出台了关于地方政府专项债券资金收购闲置土地细则。

业内预期，专项债新政将为地方政府带来更多低成本的增量资金。新政下，政府收储的范围和数量有望扩大。而收储的定价则是各方较为关注的话题。

房企退地需求凸显

11月13日，越秀地产公告称，旗下公司佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为人民币15.29亿元，以现金补偿。

公告显示，广州大干围地块包含两幅地块，总用地面积约为15491平方米，目前规划用于零售商业用途、商务金融用途以及批发市场用途。

该地块由越秀地产在2021年7月获得。在收购时，原本计划广州大干围地块将发展用以商业用途。截至目前，基于各种因素，包括但不限于市况、商业物业的供求情况、估计开发成本及优化集团内部资源使用，广州大干围地块仍未开发。

据越秀地产公告，在土地收储完成后，广州市土地开发中心后续将继续出让广州大干围地块。

中指研究院华南分院分析师杨永俊指出，广州市规划和自然资源局已于10月18日公布了该地块的规划调整方案，拟将该地块由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地，并将地块的容积率由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提升至20%。

越秀地产公告称，广州大干围地块的账面值及估值分别约为15.30亿元和15.19亿元。预期会因土地收储而录得除税前亏损净额约105.91万元。

这已不是越秀地产第一次退地。8月，该公司公告称，广州市土地开发中心向越秀华城收回广州市白云区广龙地块包含三幅土地（3宗地块）。总用地面积约为12.39平方米，代价为70亿元，补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。

9月，越秀地产公告称，附属公司广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，收储代价50.03亿元，补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据只能在广州番禺区范围内使用。因土地收储录得估计除税前亏损净额约174.38万元。

事实上，越秀地产并不缺钱，其11月还以63.83亿元在北京拿下一宗地块。杨永俊认为，未来，越秀地产手中所持有的地块持续换仓的可能性仍然存在，由于其企业背景及性质，预计地块换仓将有助于其优化土储资源。

近年来，房企退回闲置土地的案例频频见诸报端。这其中，既有资金情况良好的房企，也有陷入流动性危机的房企。土地性质也多种多样，既有宅地，也有商业用地及旅馆用地等。

例如，今年7月，福州鼓楼区洪山镇政府称，华润福州斗池路地块已提出退地申请。当地政府表示，华润斗池路项目分为3个地块开发，润和郡部分已完工并交付使用。华润置地（01109.hk）对未开发部分无建设计划，因而，市相关职能部门正开展后续工作。

此外，自恒大集团出现流动性危机后，其在海口、郑州、成都、武汉、广州等地均有地块因长期闲置被政府无偿收回。

政策助力回收闲置土地

克而瑞指出，去年至今年上半年，全国含宅地块成交超10宗的城市拿地开工率仅6.48%，其中一线城市、二线城市和三四线城市开工率分别为81%、24%和2%。

中信证券研报显示，截至今年6月底，全国闲置未开工土地规模约5-6亿平方米。全国100个大中城市潜在可回购土地规划建筑面积约5.4亿平方米，理论上全国范围内潜在可收储土地规模将较测算值进一步提升。

某大型房企相关人士张泽对银柿财经指出，房企手中普遍有不少土地闲置。这些土地闲置的原因多种多样，包括：房企自身财务堪忧，无力开发；市况好的时候拿的商业用地、酒店用地，当下不愿再投入；地块规划有短板，做不了好项目；拿地时，地块承诺的基础设施配套建设没有做到等。

某出险房企资金部人士王野对银柿财经表示，该公司土地闲置的原因包括：因资金困难无力继续开发；已开盘项目处于亏损售卖情况，通常后续未售未取证项目也将暂停开发，避免持续失血。

今年6月，自然资源部会同国家发展改革委提出了帮助企业盘活存量土地资产、鼓励并购转让、支持地方政府收地等三方面18条政策措施。

10月12日，财政部副部长廖岷在国新办新闻发布会上明确，允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。5天后，自然资源部副部长刘国洪在国新办新闻发布会上也提出，允许专项债券用于土地储备。2019年9月，国务院常务会议曾要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，此次为时隔五年重启。

日前，自然资源部出台《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（后简称《通知》），明确了收回收购土地的类型、价格标准和程序、再供应要求等内容，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。

《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

在价格标准方面，《通知》明确，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格。

《通知》提出，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

收储定价受到关注

专项债新政之下，政府收储的定价受到各方关注。

招商银行总行机构客户部一份研报显示，在土地价格存在下跌预期的情况下，回收定价成为一大难题。定价需要同时考虑房地产企业接受度和后期土地收益能否平衡专项债本息的问题：价格偏低可能会导致房地产企业亏损较大、投资方接受度较低；价格偏高则可能存在后期收益无法覆盖成本的风险。

据张泽透露，公司很早就停止了拿地，同时和地方政府积极沟通收储，迄今已有不少闲置土地和在建项目股权被成功收回。其所供职的房企是过往是少数能抓住政府收储机会的企业之一。而伴随着专项债新政的落地，地方政府有望获得更多低成本的增量资金用以收储，对扩大企业惠及面、增加收储数量、推动收储谈判进度等方面都有助力。

他表示，在过往的经验中，收储的谈判过程较为漫长。其中，价格是最重要的一环，“比如，房企10个亿拿的地，政府只能5个亿回购”。此外，收储可能还有比较多的附加条件。比方说，地方政府愿意接手闲置土地和在建项目，但要求房企只能将收回的资金用于同城市的保交付任务。专项债新政下，收储定价如何还有待观察。

王野也对银柿财经表示，专项债新政预计可以帮助公司盘活因资金问题而未开发的土地资源，获得的现金补偿款将有效增强集团的现金流，更好助力保交付及为未来可持续发展蓄力。难点在于如何协商出一个开发商及收购方利益都得到平衡的定价。

他称，对专项债新政，希望政府参照市场化原则，一视同仁满足不同所有制房地产企业在手土储回购需求。目前，公司正处于摸底闲置土地及进行内部汇总的阶段，预计近期会根据项目及城市情况进行上报，以期抓住政策窗口期。

大量土地上报的话，预计何种土地能够获得收储机会？

张泽认为，有些地块资质较好，但因为房企没钱开发而被闲置。在这种情况下，政府收回、更改规划后，地块能有较好的发展或者收益前景。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，部分存量土地可能因抵押、债权关系、法律纠纷等增加了收回收购的复杂性。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，合作方较多的土地，收储谈判也要更费心。各合作方的利益诉求不尽相同，对价格的接受程度不同。

自然资源部副部长刘国洪指出，在盘活存量土地的政策措施中，除了支持地方政府收回收购闲置存量土地以外，还有两条路径。一是鼓励企业优化开发，二是促进市场流通转让。前者指对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，缓解企业资金压力。后者指对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。

（文中张泽和王野均为化名。）