融创要对超百亿境内债二次重组，出险房企化债依然艰难

融创中国（01918.HK）正式公布了境内债二次重组的初步计划，总规模超过百亿元。

11月14日晚间，融创中国发布公告称，鉴于其全资附属公司融创房地产整体经营现状，拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案，包括现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。

根据融创房地产的境内债规模，这次债务重组的总规模约154亿元。

方案重点在削减债务

融创公布的现金要约收购方案显示，融创房地产计划使用现金，预计按照每张标的债券面值18%的价格发起现金要约购回，累计购回所使用的现金总金额预计不超过8亿元；接纳标的债券本金上限约44亿元，现金支付预计不晚于持有人会议通过并完成相应登记后的20个交易日。

这一方案相当于用8亿元的现金回收票面价值44亿元的债券，如顺利执行，融创能直接减少36亿元的债务。

融创给投资者的第二个选项为股票或股票经济收益权兑付方案。融创房地产将协调控股股东融创中国在中国香港向特殊目的信托增发约4亿股的股票，以股票变现所获等额境内资金净额，偿付选择本方案的债权人，完成股票变现时间为12个月。这一选项接纳标的债券本金预计约30亿元。

在该选择中，每100元人民币面值标的债券对应融创中国股票的数量约13.5股，以融创最新股价计算，约和35.24港元。截至11月15日收盘，融创中国股价为2.6港元/股，当日下跌1.52%，总市值约240亿港元。如果选择这一方案的债权人，会极为关注融创后续的股价走势。

此外，融创还提供了以资抵债选择，预计每100元人民币标的债券面值置换35元信托份额，该选项标的接纳的债券本金上限约41亿元。

以上三种选择总计能接纳115亿元债券本金，剩下约39亿元债务可以选择长展期。展期期限将到2034年6月9日，本金部分自2029年12月9日起每半年现金支付，利息统一降低至1%左右。

从目前房地产行业的企稳形式和融创的实际经营状况来看，这次债务重组通过有一定可能性。融创内部人事对银柿财经表示，希望能顺利通过，公司也是尽最大努力了。

债权人能否同意，接下来融创还需做大量沟通工作，目前公布的仅是初步方案，还有调整的可能，能否最终完成重组，同样具有未知性。

从债权人的角度来看，这次重组方案给出的条件也需要考虑。一位债权人告诉银柿财经，融创公布的现金方案相比11月初提出的按票面价15%的价格回购，有了些许提高，但这毕竟是二次展期，债权人也有时间和资金成本，回购价格上可能会希望融创再努力提高点。

“另外长展期方案要五年后才支付本金，时间更长了，并且利息也就1个点，到时候能否兑付有了更大未知数，可能会尽量选择前三个选项，及早止损退出。”

对融创来说，如果能顺利完成二次重组，不仅能再次缓解公司的债务压力，还能削减不少债务规模。

接近融创的人士告诉银柿财经，如果这次方案能顺利通过，融创能削减约一半左右的境内债务，并且今后5年内将暂时无兑付压力，还可以避免短期内再违约，让公司继续将有限资金放在保交楼和日常运营上。

融创是在2023年1月初完成了总计160亿元的境内债券整体展期方案，并在同年底完成了境外债重组，整体化解境内外债务约900亿元，是出险房企中较早完成境内外债务重组的公司。

不过从境内债券展期至今，房地产行业大环境并没有明显改善，融创不仅总体销售规模继续下滑，资产状况和融资环境也没有好转，债务问题依然严峻，短期偿债压力也不小。

融创公布的中报显示，截至今年上半年，其总有息债务规模下降至2774.3亿元，较2023年年末减少约4亿元。有息债务期限方面，一年内的计息负债共有1934.9亿元，一至五年的负债为730.5亿元，五年以上的负债为108.9亿元。

因此融创在2024年半年报中提出，鉴于市场恢复情况持续不及预期，公司已将原本应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息，展期至年底支付，同时推动综合、长期解决方案。这就有了此次的二次重组方案。

房企艰难化债

除了融创外，其他此前完成债务重组的出险房企也面临同样境况，即在公司现金流状况没有改善的背景下，继续寻求债务重组。

今年下半年以来，已经有富力地产（02777.HK）和龙光集团（03380.HK）向外表示要与债权人沟通，继续推进债务化解工作。碧桂园在去年完成全部境内债重组后，也因今年现金流持续下滑，计划开启二次展期。

对于这些房企普遍面临的债务难题，市场分析认为，主要是房地产市场低迷，销售端收入减少，导致现金流继续恶化，难以满足原有债务重组计划中的资金支出，因此需要与债权人再次沟通，并通过更加宽松的方案来应对资金下滑的风险。

从市场流传的方案来看，这些房企与融创公布的大致类似，希望在二次重组债务中重点能削减债务规模，再辅以部分债务更长期限的展期。

如果二次展期都能成功，不仅能再次减轻这几家房企本身的现金流压力，也会给行业内其他出险房企提供借鉴意义。

中指研究院指出，近期融创等房企的二次债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强的参考价值。折价回购、债转股等选项能够从源头减少债务规模，有助于企业尽早走出债务危机。

纵观目前地产行业内已出险房企的生存状况，能进行二次展期的都是拥有一定谈判空间和资产价值的企业，而有些房企因无力化解债务危机走向了退市。

11月11日，出险房企祥生控股（02599.HK）、上置集团（01207.HK）正式在港交所退市。在10月29日，佳源国际（02768.HK）、大唐集团（02117.HK）和大发地产（06111.HK）也集体从港交所退市。

这些房企的退市原因基本相似，都是未能在复牌截止日期前履行复牌指引，未能发布财务业绩报告。而深层次的原因，还是债务问题无法推进，也拿不出解决方案。

从2021年房地产行业进入深度调整周期后，已经有60多家上市房企发生债务违约。这些房企此后都进入到漫长的债务重组阶段。

因此从房地产行业化解风险的角度来看，出险房企能与债权人达成一致，将债务重组成功，也有助于释放行业整体风险。中指研究院认为，这些企业要真正走出债务危机，除了自身努力外，还需要楼市回暖支持，企业经营状况获得改善后才能够避免重复展期。

从9月底至今，一系列支持房地产企稳回升的刺激政策已接连出台，10月份的楼市成交已出现好转迹象，这将提升地产行业信心，也有助于出险房企化解债务风险。