地方债收购闲置土地办法明确，支持房地产财政增量政策加快落地

财政支持房地产市场稳定发展的政策正加紧落地。

11月11日，自然资源部网站发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》），明确提到要积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

利用地方政府专项债回收房地产企业的闲置存量土地、优化土地储备和供应，被认为是房地产行业“去库存”的重要举措，也是增强地方政府和企业资金流动性，实现房地产市场止跌回稳，构建房地产新发展模式的重要举措。

在11月8日增加地方政府债务限额6万亿元的财政政策出台后，自然资源部及时发布回收闲置土地执行办法，意味着专项债支持收购闲置土地新政正逐步落地，这对拥有闲置土地的房地产企业和整个市场而言都是积极利好。

《通知》中明确了收回闲置土地的重点和范围。要优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

在具体收购流程上，《通知》提到，市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。

至于利用专项债收购闲置土地的主体，必须是由纳入名录管理的土地储备机构，同时储备地块也必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。

闲置土地的回收价格会受到各方关注。《通知》中明确，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。

从目前全国范围内的土地市场来看，除了北京、上海和杭州等核心城市的核心地块在出让时有溢价，大部分成交地块仍是底价，这对闲置土地的定价带来下行压力，而定价问题则会是政府回收过程中的一大协商难点。

因此，《通知》也提到，运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，利用地方政府专项债券回收闲置存量土地，是财政部明确的房地产两项重要增量政策之一，现在有了执行办法，接下来各地有望加速收购存量土地的工作进度。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，上周五出台的增加地方政府债务限额6万亿元，打开了政府收储存量土地专项债的增发空间，不仅可以加快市场风险出清，相关房地产企业也可以获得适当的现金流，优化企业财务质量，同时地方政府在通过收储土地后，也能通过规划和相关指标调整，提升土地用途与市场需求的匹配度，加强土地利用效率。

利用专项债券回收闲置存量土地，也是当前整个房地产行业企稳回升的重要举措之一。新一轮财政增量政策能在多大力度上支持房地产行业和房企，除了暂未出台细则的税收政策外，包括回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等，更是当前市场备受期待的落地政策。

财政部部长蓝佛安在11月8日公开表示，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

随着各项财政政策支持房地产行业的后续政策出台和落地，不仅对房地产行业的企稳回升将起到积极作用，也有利于推动整体经济持续回升向好。