时隔四年，多地频频上架百亿级地块，谁有实力拿地？

临近年底，沉寂多时的全国土拍，注定要被数宗百亿地块轮番“炸场”。

11月初，位于深圳南山粤海街道的T107-0107地块挂牌出让，起拍价126.52亿元。业内预计未来地块很可能刷新深圳“地王”纪录。此外，北京也有两宗总价超百亿的地块将要拍卖。

据不完全统计，今年以来全国已至少上架五宗总价百亿级别的地块。

上一个百亿地块频出的年份，还是在新房销售未转冷、地产融资未收紧的2020年。彼时，房企争抢百亿地块，买家多为“狂飙”的民营房企。

而在房企收缩土地投资的当下，百亿地块将对房企的资金实力、开发及运营能力形成考验。百亿地块的买家变成了具有融资优势的国央企，例如中建智地、保利发展（600048.SH）等。

四年间，地产江湖的玩家大洗牌。唯有追求发展是永恒的主题。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，未来地产行业将强者恒强。“过去十年间，是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。未来，应该是大鱼吃大鱼，龙头企业之间会有进一步的并购、重组和整合。现在，谁能够拿到好地、尽快做好产品开发、实现较多销售回款，未来在市场格局重塑的时候，将拥有更多主动权。”

多地上架百亿地块

据深圳公共资源交易中心近日公告，南山区粤海街道T107-0107地块将于12月2日挂牌出让。该宗地块采用“价高者得”的竞拍模式，地价无上限，也不限制建成后的商品房销售价格。

T107-0107地块位于深圳后海金融总部基地，地铁2号线登良站上盖，毗邻深圳湾一号、深圳湾万象城、深圳人才公园等多个城市地标。

根据出让公告，该宗地块由南北两宗小地块构成，用途为二类居住用地、商业用地、道路用地，总用地面积约3.86万平方米，建筑面积26.3万平方米，包含17.69万平方米商品住宅、7万平方米商务公寓（其中4万平方米可分割转让，3万平方米限整体转让）、1万平方米商业等。

这是深圳史上第九宗百亿地块。该市上一次出让的“百亿地”是位于深圳湾超级总部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32亿元的封顶价+5.85万平方米“企业全年期自持的租赁住房建筑面积”竞得。该宗地块不受“70/90”限制，但新房限价为13.33万元/平米。

一名前房企投拓人士对银柿财经点评称：“即将出让的后海地块区位极佳。对于去年因为竞自持及新房限价等原因而没有拿下深圳湾超总地块的房企而言，这无疑是块香饽饽。硬币的另一面是，该地块商业占比较高，尤其是3万平方米商务公寓限整体转让，后续如不能妥善出手，将会占用房企不少资金。”

今年以来，北京、广州等城市挂出了数宗优质宅地，区位较佳。尽管总价超百亿，依然吸引了房企热烈追逐。

例如，9月，广州市南方面粉厂地块由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米。该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。该地块处于金融城西区，景观上南向一线望江，容积率3.7，可以打造一线沿江豪宅，地处珠江新城和金融城之间。

10月底，北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出预申请公告。该地块位于西二环、三环之间，且位于丽泽金融商务区辐射范围内，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元。该地块未设置地价上限，未来新房销售也不限价。

值得注意的是，今年北京还挂出了两宗总价超百亿的组合用地，这需要房企有能力配建，引入产业或商业，对城市发展做出贡献。

10月，北京市规自委发布一则预申请公告，朝阳区酒仙桥、小红门、十八里店3地块组合出让，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑面积约39.4万平方米，起始价153亿元。此次出让的组合地块，含3宗住宅地块、2宗商业地块、2宗幼儿园地块。

此前的6月，北京市朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块组团出让，为北京首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。最终，中建智地联合体以底价112亿元摘得。

基于该地块打造的住宅项目酒仙桥北京宸园和前苇沟中建璞园PARK，已于10月13日同时开盘，分别销售61.5亿元、22亿元。

合硕机构首席分析师郭毅对银柿财经表示：“据我了解，中建智地已为该组团用地的产业地块找到了买家，有了很好的变现通道。地块所在的前尾沟片区，有很好的自然资源，同时也是朝阳内纯粹的低密片区，有做高端产品的基底，但缺乏生活配套。中建智地拿地后，将要配建一系列公共设施，从城市运营的角度来大宗这个板块，提升板块价值。”

据克尔瑞，中建智地2023年的销售额为168.7亿元。而其此次拿下一宗地块就花了112亿元，是否有些激进？郭毅对银柿财经指出，中建智地的规模虽然较小，但其背靠的中建集团，资金实力很强，融资成本较低。“我觉得资金问题不是中建智地最需要考虑的。核心在于，拿地之后产品的营销是否能跟上，去化速度及回款是否能保障。”

谁能消化百亿地块

上一个百亿地块频出的年份，还是2020年。

例如，2020年2月，香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇区180万方综合体地块，总价创上海新高。

当年4月，上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元竞得厦门首个百亿元级地块，成交楼面价达50599元/平方米，刷新厦门总价和单价天花板。这一地块后续出现在了中骏集团控股（01966.HK）的报表里。

同年5月，龙光集团（03380.HK）以上限价格115.97亿元+无偿配建人才住房4.07万平方米竞得深圳前湾片区十开发单元03街坊T102-0346地块。

张宏伟对银柿财经分析称，彼时楼市较热，融资活跃，房企对拿地具有较高积极性。而自2021年下半年开始，楼市深度调整，销售速度放缓，开发商以收定支，收缩土地投资。“三道红线”、银行“两集中”等政策的出台，导致地产行业资金面紧张。在今年517之前，房住不炒是主基调，各地政府不会安排热门地块来制造地王话题。

张宏伟表示，今年517之后，土地市场的各种限制条件逐步取消，迎来政策宽松的窗口期。各地政府也放开手脚，拿出位于高能级城市核心地段的优质地块来吸引开发商，因而总价容易超百亿。

从拿地主体来看，多数民营房企出险，部分港企收缩投资，导致拿地主体减少。争夺这轮百亿地块的房企，多为具有融资优势的国央企。

以117亿元拿下广州南方面粉厂地块之后，保利发展公告分别以3亿元、9.59亿元、7.40亿元在肇庆、石家庄、长春各拿下一宗地块。据中指院房企权益拿地金额排行榜，今年前10月，保利发展以404亿元拿地金额排名第一。11月，保利发展又公告以59亿元拿下广州市海珠区凤浦中路南侧地块。

2024年中报显示，保利发展的现金及现金等价物为1454.02亿元，短期借款为62.36亿元，一年内到期的非流动负债为627.44亿元，筹资活动产生的现金流量净额为159.87亿元，综合融资成本为3.31%。

中建系成为拿地黑马。据中指院房企权益拿地金额排行榜，今年前10月，中建壹品以229亿元拿地金额排名第四，中海地产以209亿元排名第七，中建智地以109亿元排名第十。张宏伟指出，全国商品房销售额缩量，未来中建系各地产平台可能面临合并，现在谁能拿下更多优质地块、壮大业务，未来将掌握更多话语权。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜对银柿财经指出，中建智地通过文化地产品牌战略和非标准化个性化创新，正在走出自己独有的节奏，有助于其在中建系内部保持竞争力和独立性。此外，中建智地在朝阳区的重仓布局，以及其在产品打造和营销操盘方面的能力，也显示了其发展诉求和避免被合并的决心。

一名头部民营房企区域投拓负责人曾对银柿财经表示：“全国性的民企财务紧张，能维持现状就行了，活跃在土地市场的纯民企在减少。地方性民企会根据自身财务情况和本地市场热度选择是否扩展。”

“我们哪里配看百亿地，你也太看得起我们了。”一名区域深耕型民营房企的资深投拓人士对银柿财经表示，目前主要是中字头的房企对百亿地块感兴趣，他们资金实力强，背景雄厚。

张宏伟对银柿财经表示，即使是头部民营房企拿地时也会将总价控制得非常低，不会超过20亿元，动辄超百亿的地块是不会去碰的。

张宏伟称，对于大多数房企而言，目前生存是第一位。房企普遍倾向于拿纯宅地，或者其他用地性质及配建比例不超过5%的地块，从而可以在拿地后快速开发、销售，让现金流快速滚动起来。在此背景下，部分百亿地块搭售的产业用地、商业用地，成为难题。

郭毅对银柿财经表示，现在推出的百亿地块虽然总价高，但竞争少，折合楼面价普遍可控，销售预期较好。在低成本、快流速的情况下，能够保障房企的利润。百亿地块大多区位好，新房销售价格高，这对房企的产品力提出了更高的要求。此外，房企的营销能力也要跟上，以保障项目的销售回款速度。如果项目的回款速度慢了，资金成本持续滚动的话，可能会把企业为数不多的利润吞噬掉。