万科上半年同比由盈转亏、归母净亏损98亿，董秘朱旭称受四大原因影响

8月30日晚间，万科集团（000002.SZ）发布2024年半年度报告，并举行业绩发布会。董事会主席郁亮，总裁祝九胜、财务负责人韩慧华、首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭等公司管理层出席并回答外界提问。

今年上半年，万科实现总营收约1427.8亿元，同比下降28.93%；利润表现则同比转亏，其中利润总额亏损80.57亿元，去年同期为207.03亿元。归母净利润亏损98.5亿元，去年同期净利润98.7亿元，同比下降199.82%。

谈及业绩亏损的原因，朱旭称有四个原因。首先，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。上半年，万科开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。

这背后的原因是，上半年万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。而这些项目主要为2022年前获取的土地，获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致结算毛利总额大幅减少。

其次，大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损。万科坚持以现金流为核心，通过大宗交易、资产退出和股权交易补充资金。为达成交易，尽快换回现金流，落实好交付责任和保障集团公开市场安全兑付，万科对部分交易的价格做出让步，出现了较大幅度亏损。

第三个原因为部分非主业财务投资出现亏损，万科投资的普洛斯是物流仓储行业头部企业，运营情况良好，资产质量优质。但万科对投资性房地产按照成本法计量，因此需要将普洛斯的报表按万科会计政策调整为成本法，剔除公允价值变动影响，并基于万科初始投资时的物业成本计提折旧摊销，最终再会计处理上半年对万科报表形成账面亏损约10亿元。

此外，计提减值影响万科利润表现。结合市场情况、结算毛利大幅下降以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，万科中期计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目）；此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。