深圳金融监管局发文谈“气球贷”等房贷产品，提示消费者理性选择

随着房贷还款方式日趋多样，监管对该领域的关注也在加强。国家金融监督管理总局深圳监管局（以下简称“深圳金融监管局”）于7月17日发文，建议消费者应在全面了解产品特点下结合自身需求理性选择房贷产品。

值得注意的是，深圳金融监管局在本次发文中针对“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品做了较为详细的解释，系该类产品在5月被部分银行推出后官方首次下场对其进行点评。而此类“先息后本”形式的还款方式，因其所具备的风险因素一直备受争议。

当前，楼市仍处于宽松周期，各地仍在出台利好政策以刺激消费者入市购房。对于消费者而言，在拥有多元的产品可供选择的同时，其选择的难度和标准也在变得复杂。

“气球贷”等新型房贷产品被监管关注

深圳金融监管局在7月17日发布的《关于理性选择贷款产品的消费提示》中，提及了“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品及“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合产品。

深圳金融监管局指出，不同产品的还款方式不同，“气球贷”是先归还贷款利息，最后一期一次性偿还本金；“先息后本”“二阶段还款”相关产品是在一定期限内只支付利息，然后按照约定偿还剩余本金和利息；而“等额本息”“等额本金”等传统产品则是每月固定偿还相关贷款，包括贷款的本金和所产生的利息，但两者在计息方式和贷款成本上存在差异。

同时，不同产品也各有优劣，“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低，但中后期将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，虽然减轻了前期的资金压力，但要求消费者在未来有更多的可支配资金。相较而言，“等额本息”“等额本金”等传统产品前期还款金额较高，但支出预期更加清晰稳定。

这则提示引发市场关注的原因在于，“气球贷”“轻松供”为代表的产品实则是“先息后本”类的还款方式，一直在行业里备受争议。而今年5月，在“5·17”新政后，个别银行曾迅速官宣上架该类产品，但最终因舆论的质疑又迅速下架。

易居研究院研究总监严跃进介绍，“气球贷”的还款特点如同名字，即前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，呈现出“前小后大”的特点，类似于气球的外形。

“虽然前期还款压力较小，但贷款到期时需一次性偿还剩余本金和当期利息，还款压力较大。因此，借款人需具备足够的还款能力和对未来收入的合理预期。”在他看来，“气球贷”的不确定性在于具体条款和利率等可能会有所调整，借款人需关注相关变化并及时与银行沟通；同时，若借款人需再融资以减轻到期还款压力，借款人还需满足良好的还款记录、抵押物无查封且产权清晰等条件。

“轻松供”类似于“气球贷”，但灵活度较高，如该类产品允许在一定期限内（如最长24个月）每月只还利息或极少的本金，剩余本金顺延至后续期限偿还。若要对比来看，该类产品适合希望减轻前期还款压力的消费者；前类产品则同样适用于这类消费者，但还需要考验消费者未来收入和现金流的稳定。

而这类产品所代表的“先息后本”方式，其本质原理仍是消费者在每个还款周期（如每月或每季）只需要支付贷款本金产生的利息，待贷款到期时才需要一次性归还本金。但也因其总利息支出较高、后期一次还付本金压力较大，或存在较高的违约风险，在个人住房按揭业务上实则并不常见。

至于“等额本息”“等额本金”则是在还款金额、利息支出以及适宜人群等方面存在显著差异，如以300万贷款总额、商贷30年、首套利率3.1%来计算，两种形式下各自的月供差额在3273元、利息差额在21.3万元。

提示消费者理性选择

事实上，当前市场上的房贷产品已日趋多样化，消费者可选择的产品较为多样。如光大银行提供的“随心还”住房贷款，包括A、B、C、D四种新型还款方式，每种方式都有其独特的特点和适用场景。

银柿财经以消费者身份咨询光大银行在线客户后了解到，以“随心还A”为例，其允许借款人将贷款期限分为两段，用较长的还款期和较短的还款期组合，此类分段还款的方式，借款人可以在贷款初期享受较低的月供压力，后期只需偿还剩余的本金和利息，总利息支出有所减少。

而今年以来，伴随着多个一二线城市接踵松绑楼市刺激消费者入市，银行对房贷业务的力度也加强了。在一位就职于中部城市某国有大型商业银行的客户经理看来，“‘5·17’新政明确了房贷利率不设下限以后，银行之间的竞争有所加剧。一方面是在低利率的时代要抢客户，另一方面是通过房贷产品的设计和组合来实现拓客。”

贷款市场报价利率（LPR）曾是房贷利率的重要参考，央行会根据市场情况和宏观经济环境适时调整LPR进而影响到房贷利率。但“5·17”新政明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这一政策调整意味着，商业银行在发放个人住房贷款时，不再受到全国统一的利率下限限制，而是可以根据当地房地产市场形势、借款人信用状况、还款能力等因素自主确定贷款利率水平。

根据中指研究院的数据，“5·17”新政后，北上广深均下调了首付比例和房贷利率。其中广州首付比例降至首套15%/二套25%，下调力度高于北京、上海（首套20%/二套30%～5%）和深圳（首套20%/二套30%）。利率方面，多个二线城市首套房贷利率降至3.05%、二套降至3.15%。

而根据媒体报道，6月底云南玉溪已有部分楼盘推出利率低至2.95%的项目。7月中旬，又有报道显示广东部分商业银行针对资质较好客户可给到3.1%的首套房利率优惠。上述客户经理的感受是，“当前实体贷款需求较弱，虽然楼市政策不断，但居民买房动力不足。除了调整利率实现差异化定价之外，灵活多样的还款方式也很重要，这在给消费者带来便利的同时也确实增加了筛选辨识的成本。”

在7月17日的发文中，深圳金融监管局也给出了两个提示：一是消费者在选择贷款产品前，务必认真阅读产品介绍以及合同文本，充分了解产品的运作模式、还款方式、利息计算等重要内容。二是消费者在选择产品时，结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。

“消费者在使用相关房贷产品后，养成良好信用习惯，根据合同约定按期偿还借款，避免逾期。如果出现需要提前还款、协商还款等情况，通过合理渠道申请或表达诉求，积极同金融机构协商解决。”其还指出，当发生纠纷，可以寻求调解组织帮助，切勿听信“债务免除”“征信修复”等虚假广告宣传。