杭州二季度商业地产动向：办公楼空置率回落，核心商圈展现较强韧性

在需求影响下，杭州商业地产市场的租金调整仍在持续，不过一些积极变化也在同步发生。

7月17日，仲量联行发布的《2024年第二季度杭州商业地产市场回顾及展望》显示，今年二季度，杭州优质办公楼市场延续修复情绪，甲乙级办公楼集中在存量市场去化，租金进一步回归理性区间。优质零售物业市场迎来拱墅宝龙广场的开业，大众餐饮展现持续活力，海外人气餐饮相继开拓杭州市场。

“商业地产市场的温差尤在，但我们在宏观面上仍能看到许多积极信号。”仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示,经济态势逐步趋稳，背后也蕴含着新产业新动能的不断蓄势聚力。杭州重点打造的五大产业生态圈正在加快形成，为办公楼市场的流动性改善提供源源不断的内生动力。

办公楼市场方面，存量项目稳定去化叠加没有优质办公楼新项目入市，二季度杭州办公楼市场空置率得以回落。其中，甲级办公楼市场平均空置率为23.3%，环比下降0.8个百分点。乙级办公楼空置率为26.5%，环比下降了1.7个百分点。

不过租金仍处于下行通道。仲量联行指出，办公楼业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。截至2024年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为134.8元每平方米每月，季度环比下降0.9%。乙级办公楼平均净租金为101.8元每平方米每月，季度环比下降1.0%。具体到商圈的表现，钱江世纪城、未来科技城和黄龙的平均净租金跌幅较为显著，钱江新城子市场的平均净租金则保持了相对平稳。

从新租行业看，上半年杭州优质办公楼的需求依旧主要来自于科技互联网、金融和专业服务。其中，科技互联网的需求占比28%，需求逐步企稳；金融的需求占比为20%，较去年同期略有下降。值得一提的是，以微短剧为代表的文化产业活跃度的提升，带动了租赁活跃度的增长，在不同板块的办公楼和商务园区中均能观察到各类文化产业的新租需求。

据仲量联行杭州分公司研究部经理孙懿文介绍，微短剧公司通常一开始租赁在一些小的联合办公空间或者是普通产业园区内。今年上半年，随着企业发展规模的状大，已经能明显感受到他们对于搬迁到品质更好的产业园区、办公楼，甚至甲、乙级优质办公室的需求。

不过孙懿文同时表示，办公楼市场的修复发展是一个长期性行为。杭州的科技互联网、金融等主导行业正面临着转型和提质升级，而后续的行业生力军尚不足以全面支撑市场的剩余需求，使得当前的办公楼市场发展充满挑战和考验。与此同时，办公楼新兴行业发展和变革正当时，企业和业主应顺势而为，把握先机。

“以价补量”态势在零售物业市场同样存在，业主选择通过对租金的调整来保证持续引入商户，零售物业市场也呈现出空置率下降和租金下跌的趋势。

根据仲量联行发布的数据，杭州二季度优质零售物业的空置率为8.9%，较上季度微降了0.2个百分点。其中，杭州购物中心的平均空置率为9.7%，环比下降0.3个百分点。

值得一提的是，杭州整体零售物业租金虽维持跌势，但核心商圈展现出更强韧性。仲量联行数据显示，核心商圈的首层平均净有效租金几乎维持平稳，环比略微下跌；而非核心商圈的首层平均净有效租金与上季度相比下跌了0.5%。受去年开业的杭州中心这一优质零售物业的带动，二季度武林商圈的租金同比增长了3.5%，成为唯一一个租金上调的板块。

从二季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态仍是最活跃的部分，占新开业商铺的32%。市场对餐饮消费的需求不断升级，海外人气餐饮相继开拓杭州市场，日本人气甜品店甘味处镰仓和韩国人气披萨品牌Pizza Maru的内地首店分别落地杭州万象城和杭州大厦。与此同时，国际潮奢品牌和香水香氛品牌也在杭州持续扩张。

今年下半年，杭州零售物业市场将迎来3个新项目的开业，总体量达到28.8万平方米。可以预见的是，2025年杭州零售物业市场将迎来一个新的“供应小高峰”，多个高端优质零售物业将陆续进入交付期。杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目有望在来年陆续揭幕。

“杭州零售物业‘新鲜血液’的注入虽然可能推高整体市场的空置率，不过随着待入市项目不断向城市非核心区延伸，也将极大地丰富杭州的零售物业市场版图。”孙懿文表示。