REITs纳入沪深港通可期，港股房托龙头领展业绩再现韧性与潜力

2024年4月19日，中国证监会和香港证监会联合宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制。适逢政策支持的利好背景，港股最大REIT、也是唯一蓝筹REIT的领展房产基金（0823.HK，下称领展），于5月29日捧出了最新的2023/2024财政年度全年业绩报告。

一如既往，领展最新的财务数据依然可用稳健可靠来形容。截至2024年3月31日止，领展年度收益达135.78亿港元，物业收入净额达100.70亿港元，分别同比增长11%和9.5%。

领展于5月29日中午公布业绩，其股价于午盘复市后由跌转涨，一度逆市抽升近7%，其后随大市回落。截至5月31日港股收盘，领展每基金单位报32.80港元，即时股息收益率达8%。

财务向好持续稳健

领展房产基金全称领展房地产投资信托基金，于2005年11月25日在港交所上市，是首个在中国香港上市的房地产投资信托基金，其管理人为领展资产管理有限公司。

经过19年的发展，领展已成为亚太地区领先的房地产投资者及资产管理人，以及亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金，旗下物业组合多元化，涵盖零售、停车场及相关业务、办公大楼和物流资产，物业遍布中国香港、中国内地、澳洲、新加坡及英国。作为专业的房地产资产管理人，领展不仅形成了一套成熟的投资组合管理模式，更是在包括租赁和物业管理等底层资产的运营维护方面，拥有丰富经验。公司现时拥有超过1300名员工。

在经历了数年全球疫情和经济增长持续放缓后，领展在逆境之下依然交出了一份令人满意的答卷。最新财报显示，领展在2023/2024财年的主要财务指标飘红，除了年度收益和物业收入净额分别获得符合市场预期的高质量增长之外，领展的年度可分派收入总额亦增长6.4%至67.18亿港元，表现优于市场预期；每基金单位末期分派增长11.6%至132.57港仙，每基金单位全年分派262.65港仙，亦优于市场预期。自2005年上市以来，领展的股息分派持续稳定，并且一直坚持将100%的可分派收入用于派发股息，长期高于港股监管规定的90%的REITs收入分派的最低标准。

与此同时，领展最新的负债比率由24.2%下降至23.5%，净负债率亦维持在19.5%的低位，平均借贷成本亦保持在3.78%这一极具竞争力的水平。根据公司披露，过去一年，为应对长期高息环境，尽量降低利率波动风险，领展将定息债务的比例由56.8%大幅提升至69.8%，并通过审慎的外汇管理策略，将所有海外投资以及超过70%的人民币计价资产通过远期合约和掉期合约等方式进行了货币对冲，从而降低了可分派收入因汇率变化造成的波动。

资产多元化策略见效

领展即将于2025年迎来上市20周年。自成为首家登陆港股的REIT后，公司多年间经历了一系列外围环境的变化，但从历年财报数据看，领展不仅扛住了外界跌宕的风雨，还实现了良好的可持续增长，在最新的财报中，公司将过去一年的增长归功于此前一系列的收购，包括完成了新加坡两座零售商场的交易，以及将此前收购的澳洲零售资产和中国内地物流资产全面并入财务报表，贡献收益。

优质成熟的房托基金，一般通过“两条腿走路”实现长远可持续的增长与发展：一方面是凭借精细化、专业化的物业运营，带来底层资产的价值提升，实现有机增长；另一方面是通过并购与资产处置等积极的资产管理，实现内生动力之外的非有机增长。对于领展而言，通过外部并购实现多元化、分散化的业务发展战略，效益显而易见。

根据财报披露，领展在上一财年的海外资产收益同比大增168.8%至17.42亿港元，物业收入净额同比增长204.6%至11.88亿港元。其中澳洲和新加坡零售资产的租用率分别维持在99.7%和97.8%的高位。

与此同时，中国内地的业务收益亦同比增长1.7%至15.72亿港元，物业净收入同比增长5.9%至11.52亿港元。在经济增长放缓的大环境下，领展在内地四大一线城市的零售资产表现仍做到持续改善，零售租用率高达96.6%，平均零售续租租金调整率也从近年因疫情而背负的压力中走出，由负转正，重新实现了2.8%的增长。

作为以中国香港为总部的房托基金，领展于2015年首度踏出香港，将业务扩展至其他地区。此后至今，公司陆续在北京、上海、广州和深圳四大一线城市收购了六座商场、两座写字楼以及位于长江三角洲和粤港澳大湾区的多个物流仓储设施。2019年12月，领展更是将足迹延伸至澳洲，开启了海外并购的历程。目前公司已在澳洲、新加坡和英国拥有多项优质零售和写字楼资产。

观察交易细节不难发现，领展的并购标的都位处各个国家和地区的核心城市及核心地段，这在一定程度上确保了相关资产能够享有稳定充足的客流量与消费力，即使在经济波动时，核心区资产的表现往往会优于非核心区资产。

更重要的是，公司的收购亦并非完全聚焦于某一地区或某一领域，而是多点开花，每项资产都各有特点，这亦体现出公司审慎的物业组合管理方针，以及“以资产为本”、不盲目跟风的稳健投资理念。

对于公司的投资表现，领展资产管理董事会主席聂雅伦表示，公司在壮大投资组合及执行多元化战略时严守投资纪律，这巩固了领展业务的防守阵地。他指出，目前不少投资项目在充满挑战的市场环境下正重新定价，稳健的资产负债表为领展带来可推动增长的并购机会。

领展资产管理行政总裁王国龙亦表示，领展多元化发展策略带来的效益在过去一个年度显而易见，海外投资组合回报上升，与中国香港及中国内地的表现相比，更是呈现出反周期性的增长。他表示，领展正在强化投资实力，以管理来源多元化的资金、把握更广泛的投资机会，同时最大限度地降低资金成本，并保持稳健的风险管理。“我们正在战略性地于管理层和董事会增添精英，为新征程作好准备。”

 核心香港业务续现“抗逆力”

领展之所以能够展现出足以穿越经济周期的强韧“抗逆力”，除了多元化的业务布局，其位于中国香港的底层核心资产亦功不可没。领展在中国香港主营必需消费品类的民生商场，物业分布于全港各大街坊社区，占基金总资产规模的75%。这些社区商业提供包括民生商场和鲜活街市等多样化的基层消费选择与服务，是香港市民生活不可或缺的组成部分。

这一建基于“刚需”的底层资产，自然成为了领展业绩稳定增长的“压舱石”。而在此基础上，作为亚太区内领先的资产管理人，领展资产管理有限公司对于领展房产基金精细化、专业化的运营管理模式与经验，在其多年的发展中彰显了不可或缺的价值。

目前香港经济仍在复苏中，并且正在面对诸多不明朗因素，包括入境游客复苏步伐与出境游客增长不一致、香港市民跨境前往中国内地消费的趋势日益盛行等，这些转变都导致了领展的零售销售增长在过去一个财政年度的下半年有所放缓。全年而言，公司的香港物业组合收益及物业收入净额分别同比增长2.2%及0.1%。

尽管如此，领展依然再次交出了香港零售资产出租率98%的高分表现，整体零售平均续租租金调整率持续提升，同比增长7.9%，零售商户租金与销售额比例亦保持在12.6%的健康水平。整体商户每平方英呎销售额更是回升超越了疫情前的水平，同时与仍在缓步爬升至疫情前水平的香港整体零售业表现，形成了鲜明对比。

充满韧性的业绩背后，亦再次体现了领展擅长“存量改造”的优势。多年来，领展通过实施“资产提升计划”，翻新及善用老旧闲置物业，提升物业价值，吸引租户，并通过积极的商铺组合优化管理，实时贴近居民的生活所需，不断满足顾客日趋变化的消费需求，令这些社区商业发挥最大效益，造福民生，并为领展取得合理的投资回报。

数据显示，自2005年上市以来，领展已在中国香港及中国内地完成约100项资产提升项目，并且连续18年录得收益及物业收入净额的增长。自2008/2009财年以来，领展高达94%以上的资产提升项目取得了双位数的投资回报率。

除零售资产外，领展在中国香港还持有约5.7万个设于或邻近香港公共屋邨及周边有公共交通枢纽的停车位，以及一座自持办公大楼。最新业绩显示，领展香港停车场及相关业务的表现进一步提升，受惠于整个市场停车位长期供不应求的局面，公司相关收益同比增长3.4%，每个停车位的平均估值约为74.4万港元，同比增长2.6%。而即使是在市场表现较为疲弱的写字楼板块，领展位于香港九龙东的自持办公大楼“海滨汇”亦继续录得98.2%的高出租率。

政策扶持有望迎来价值重估

对于领展而言，除了“打铁依靠自身硬”，未来还有望搭乘政策的东风，迎来价值的重估及流动性的提升。

4月19日，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施，以进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。其中提到，将REITs 纳入沪深港通，拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，将内地和香港合资格的REITs 纳入沪深港通目标，进一步丰富沪深港通交易品种。

尽管目前REITs纳入沪深港通的具体政策细节尚未出台，但一旦落实此项政策，意味着将有更多的内地投资者能够直接投资在中国香港上市的房托基金，即H-REITs。中国香港一直是内地投资者部署境外投资的主要目的地之一，互联互通机制进一步巩固了香港的这一地位。

今年11月17日，互联互通机制将迎来其成立十周年纪念日。根据港交所的数据，在截至2023年10月31日时，沪深港通南向交易在开通九年间，累计总成交额已达到37.3万亿港元，累计2.9万亿港元的内地资金净流入港股市场。内地投资者通过沪深港通持有港股的市值总额，也从2014年底的131亿港元，增长至2.3万亿港元。

对于中国内地和中国香港这两个市场而言，将REITs纳入互联互通机制可以扩大两地市场的投资者基础，吸引更多资本，增加另类投资的标的，使得稳定收入的来源多元化，并且进一步拓宽资产配置的选择。而对于香港市场自身而言，沪深港通纳入REITs，也有望成为港股房托基金市场进一步增长、发展和成熟的催化剂。

在5月29日 的全年业绩发布会上，领展主席聂雅伦对于即将迎来的REITs互联互通表达了肯定和期待。他表示，中国内地有着数以亿计的中产阶层和财富，对于投资者而言，任何投资组合都应该持有适当比例的房地产资产、配置兼具高息和增长潜力的投资标的，因此，将REITs纳入互联互通，给与市场这样的投资机会显得非常重要。

交银国际房地产分析师谢骐聪表示，纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力，为其短期股价提供支持，并将提升H-REITs 的长期流动性。该行给予领展“买入”评级，目标价47.7港元，较目前领展的基金单位价格有约45%的增长空间。

诚然，当前包括港股的H-REITs和A股的C-REITs在内，整个亚太区市场的REITs价格已经在历史低位徘徊一段时间，其与美国国债的收益率差也达到了历史最大的程度，但由于房托基金价格与收益率的逆相关性，这样的表现也为投资者提供了一个取得颇为可观收益率的机会。

摩根大通的亚太区股票研究团队就认为，考虑到领展目前7%至8%的股息收益率，以及全球主要央行开始预期利率将维持不变，甚至或将在未来某个时点开始下降，现在对于领展是一个很好的买入点，预计未来会有更多基金在市场底部寻求投资机会，而沪深港通纳入REITs也将成为领展基金价格增长的另一诱因。摩根大通亦给予领展“增持”评级。

汇丰全球研究则在报告中指出，将REITs纳入沪深港通，以及全球央行开始考虑减息，有望提升追求收益的投资者对H-REITs的兴趣，从而帮助港股REITs市场扩大投资者基础，加深流动性，并带来价值重估的可能；若美联储最快于2024年下半年开始减息，REITs这一对利率敏感的行业亦可能得到支持。

汇丰表示，从全球角度来看，目前港股REITs的估值颇具吸引力，而在一众标的里，该行基于未来可分派收入增长的稳定与可预见性，首选领展，并给予其“买入”评级，目标价45港元。

但值得注意的是，监管部门将REITs纳入互联互通机制，并非“一锤子买卖”，亦未必能立刻带来港股房托基金市场流动性与估值的大幅度提升。将REITs纳入互联互通，应该被视为一个长效机制，通过该政策帮助港股房托基金市场实现稳定、渐进式的增长，才是一个更加健康和可取的发展方向。投资者亦应放眼长线，在制定投资决策时，超越当前的市场情绪和收益率表现，有选择性地部署具有差异化特质和长期增长前景的房托基金。