4单基础设施REITs同日获批，还有一只“混装”REIT在路上

近日，4单基础设施REITs产品同日获批，公募REITs市场再度扩容。

证监会官网显示，这单获批的REITs产品分别是易方达广州开发区高新产业园REIT、华夏深国际仓储REIT、工银瑞信河北高速REIT和博时津开科工产业园REIT。4只产品获准的募集份额总额分别为8亿份、6亿份、10亿份和5亿份，基金合同期限则分别为36年、44年、18年和35年。

雄安高速公路项目现身

工银瑞信河北高速REIT是河北省首单基础设施公募REITs项目，也是京津冀首单高速公路公募REIT。招募说明书显示，该产品标的公路为荣乌高速（大王店枢纽互通至冀晋界段），是国家高速公路网“7射、11纵、18横”等路线的组成部分，是横穿雄安新区的第一条高速公路，也是“一带一路”的重要组成部分。

华夏深国际仓储物流REIT的招募说明书显示，该产品包括两项基础设施项目，其一是位于浙江省杭州市钱塘区的深国际华东智慧城一期项目，其二是贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县的深国际贵州综合物流港项目，两个项目合计产权建筑面积354968.47平方米，总估值15.13亿元。

易方达广州开发区高新产业园REIT拟投资的基础设施项目位于广州经济技术开发区，属于国家级开发区，共包含三处基础设施项目，分别为创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，项目可租赁面积分别为74162.31平方米、101225.70平方米和99742平方米。

博时津开科工产业园REIT，是天津首单基础设施公募REITs项目。根据招募说明书，该产品底层资产是天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，两个产业园均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内，土地使用权面积分别为90328.90平方米、82298.20平方米。

两只产品曾下调估值

值得注意的是，在此前对交易所问询函的回复中，易方达广州开发区高新产业园REIT与博时津开科工产业园REIT，分别下调了基础设施项目的估值。

从回复文件来看，易方达广州开发区高新产业园REIT将基础设施项目合计估值由24.02亿元下调至20.17亿元。分项目来看，创新基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，创新大厦园区估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意大厦园区估值由8.72亿元下调至7.18亿元。

文件显示，本次估值调整主要源于对租金增长率、出租率、折现率等数据进行了调整。例如三个项目的折现率均从6%上调至6.5%。同时将租金收缴率由100%整体下调至99%，即设置每年1%的收入损失率。

博时津开科工产业园REIT则将数字产业园的估值从10.49亿元调整至8.25亿元，将大陆汽车厂房的估值从3.99亿元调整至3.92亿元，两个项目估值合计下调2.31亿元，调整幅度为-15.95%。

该项目同样上调了折现率，从申报时的7%上调至反馈时的7.5%，预测出租率的最高值则从88%下调至85%。

公募REITs扩募进行时

除这4只新发产品外，近日中航京能光伏两只产品曾下调估值扩募申报引起了关注。

根据该基金披露的招募说明书显示，该基金首次发行基础设施项目为京能光伏项目，具体包括榆林光伏项目、晶泰光伏项目两个项目。而新购入的基础设施项目则为苏家河口水电站项目、松山河口水电站项目。

若本次扩募申报通过，中航京能光伏REIT将成为国内首只“混装”公募REITs产品。

同花顺iFinD显示，目前已经提交扩募发售申报的REITs产品共有4只，其中华安张江产业园REIT和中金普洛斯REIT的扩募申请已获得通过，两只产品扩募募集资金总额分别为15.53亿元和18.53亿元，扩募发售基金份额分别为4.60亿份和4.38亿份。

富国首创水务封闭式REIT也提交了扩募申请，并于2022年12月获得上交所发出的反馈意见，但至今未有进一步进展。