房企化债再提速，中梁控股境外债务重组获批

房企境外债务重组再传利好消息。2月23日晚，中梁控股（02772.HK）发布公告称，其寻求法院批准的境外债重组计划申请于2024年2月23日进行聆讯，法院已颁令批准该计划。于本公告日期，所有计划条件均已达成，计划生效日期也已于同日落实。这意味着中梁控股成为今年继中国奥园（03883.HK）之后，又一家即将走完境外重组流程的出险房企。

事实上，进入2024年以来，房企化债进程明显提速，除重组成功的中梁控股和中国奥园外，包括龙光集团（03380.HK）、正荣地产（06158.HK）在内的多家房企也披露了债务重组的实质性进展。

在中指研究院企业研究总监刘水看来，成功案例为其他企业债务重组增强信心，今年会有更多风险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清或将提速。

境外债务重组成功阵营再添一员

2月23日，中梁控股发布公告称，其境外债务重组计划获得香港法院批准，所有计划条件均已达成。据此前披露，涉及的重组计划本金为11.8亿美元，本息金额合计为13.16亿美元。

从2022年7月底官宣美元债违约，到2022年11月公布债务重组计划，再到本月重组获批，中梁控股从违约到完成债务重组共历时1年半的时间。

“快速启动、准备充分、方案制定客观权衡”是中梁控股联席总裁何剑认为公司债务重组方案能够快速推进的主要原因。另有分析人士指出，中梁控股重组推进速度相对较快，一方面是中梁控股美元债剩余规模体量不大；另一方面是从账面来看，中梁控股有息负债规模继续缩减，且销售业绩开始企稳。

与房企化债普遍采用的削债与展期的思路一致，中梁控股也给出了类似的方案。此前披露的重组计划显示，发行人将以现金支付金额相当债权人所持债务未偿还本金额1%的前期本金付款；其余99%的本金将以新优先票据及新可换股债券替换，新工具的期限为3.5年，新债券利息现金利息的年化利率为5%、实物利息的年化利率为6%，可换股债券利息则为3%。

此前有媒体报道称，中梁控股债权人对该重组方案的接受度比较高，中梁控股在2月9日的公告也显示，重组计划获得了99.12%的债权人支持。

2024年以来，房企化债进程明显提速，有多家房企的境外债重组收获了实质性进展。其中，中国奥园的境外债务重组方案已获批，龙光集团、正荣地产等房企的方案获得部分债权人支持。

1月12日，中国奥园发布公告称，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准，将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。中国奥园预计，重组后8年将减少境外债务支付压力本息49亿美元，未来两三年内在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。

1月12日，龙光集团与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并签署了附有这些条款的债权人支持协议。2月16日，龙光集团发布公告称，开曼群岛大法院及中国香港高等法院已分别颁令撤销债权人团体寻求对龙光集团两个关键子公司的清盘呈请。业内人士预计，此举或将激励更多债权人投票支持，进一步加快境外债务管理进程。

1月2日，正荣地产公告称，公司与债权人特别小组成员签订了重组支持协议书。1月25日更新进展称，在同意费用截止期限（即2024年1月24日17时），持有现有债务超过79%的参与债权人已加入重组支持协议。据悉，正荣地产将于5月2日进行重组方案在香港法院的第一次聆讯。

但在一众加速重组的房企中，也有“掉队”的情况出现。2月22日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）表示，因销售未见好转、流动性紧张，其去年重组失败的3.4亿美元境外债暂未有进一步的处理方案。

房企债务重组进程有望继续提速

分析普遍认为，不论是出于房企自身意愿，还是从目前政策环境来看，今年房企债务重组进程有望继续提速。

汇生国际资本总裁黄立冲在评价开年房企债务重组加速现象时称，这反映了房地产行业在经历了前几年的调整后，对于财务结构优化和债务风险管理的迫切需求，毕竟依靠经营现金流的改善来解决困难已经无望，只能通过债务重组来解决问题。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，对于房企而言，债务重组这一步是十分必要的，能够帮助公司缓解短期内的偿债压力，并为其提供更多的时间和空间来恢复其财务状况。

而从政策角度，近期利好政策频频出台，尤其是房企融资环境的改善，资金压力有所缓和，一定程度上提振了行业预期，也有望加速债务重组进程。

2月20日，住房城乡建设部表示，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构紧锣密鼓抓好落实，不少城市春节假期仍在推进工作，协调机制落地见效持续取得新进展。截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。

不过分析人士也提示道，重组成功只是为房企赢得了喘息的时间与机会，房企要想走出生存困境，还需要在多方面做出努力和调整，例如加强内部管理、提升营销和提高运营效率等。

在黄立冲看来，基于重组解决方案，只会有一半的出险房企最终可以走出困局，而一些债务重组成功的房企会在将来因为继续违约或者业绩持续萎缩而重新出险。这是基于对未来中国房地产市场发展状况的判断，房企的恢复速度比较慢，估计要延续3至5年。